截至2020年12月31日，上坤地产实现年度销售收入人民币81.90亿元，较2019年的75.35亿元增长8.7%。集团母公司拥有人应占利润由2019年的2.20亿元增加62.2%至3.56亿元;净利润率也较2019年的9.0%上升至2020年的10.8%。

然而，上坤地产的毛利却较2019年大幅下降41.6%至17.9亿元，毛利率为21.9%，同比减少18.9个百分点。

毛利率持续下滑

2020年财报显示，过去一年，上坤地产合约销售总额(包括合营公司及联营公司所获得的合约销售额)约为265.10亿元，集团应占合约销售金额及应占合约销售建筑面积分别达126.60亿元及77.83万平方米，同比分别增长9.1%及11.1%。

根据上坤地产最新公布的数据，今年1-5月，该公司连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约为126亿元，合约销售面积约96.33万平方米。这一合约销售金额与其在克而瑞《2020年1-5月中国房地产企业销售榜TOP100》中的全口径金额68.8亿元相比，同比上涨约83.14%。

不过，在销售成绩亮眼的同时，上坤地产的毛利却由2019年的30.71亿元下降约41.6%至2020年的17.94亿元。相应的，毛利率也由2019年的约40.8%下降至2020年的约21.9%，主要是由于上年度已交付物业的地理差异及已交付物业毛利率较高所致。

事实上，根据2020年上坤地产IPO的招股书及年报显示，2018-2020年上坤地产的毛利率分别为51.5%、40.8%、21.9%，呈逐年下降之势。

就此，《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)专门向上坤地产提出疑问，对方回复毛利率下滑主要是“过去已交付项目存在地理差异、以及过去已交付项目毛利率较高所致。随着公司大运营体系建设持续取得进展，通过对成本以及风险的精细化把控，未来毛利率将趋向稳定。”

“重注”长三角

作为一家创立于上海的房企，上坤地产在长三角落下“重注”。在上坤2020年的合约销售金额和销售面积中，长三角贡献了78%的应占销售金额和69%的应占销售面积。其中，销售占比超过5%的城市包括上海、苏州、常州、杭州、宁波、金华、温州、佛山。

截至2020年12月31日，上坤地产土地储备总建筑面积达520万平方米，拥有物业组合66个，布局涵盖全国8个省份，20余座城市。其中，约有64%的土地储备位于长三角地区。

去年全年，上坤连同其合营公司及联营公司新增24个新项目，总规划建筑面积约306万平方米，平均收购成本 (按预计总建筑面积计算)每平方米3274元。进入2021年，上坤地产更是在土地市场频频发力。2021年1-3月，上坤连同其合营公司及联营公司新增14个新项目，总规划建筑面积约196.26万平方米，平均收购成本(按预计总建筑面积计算)每平方米3,249元。

在克而瑞《2021年1-3月·中国房地产企业新增货值TOP100》榜单中，上坤以123.31亿元的新增土地货值名列行业第40位，前三月新增土地建面120.4万平方米，排名第27位。

据《东地产》了解，截至2021年3月末，在上坤地产的总土储面积中，长三角占比58%、中部核心经济区占比33%、珠三角经济区占比9%。上坤地产向《东地产》记者表示：“通过区域深耕及布局的适度分散，有助于提高效益、分散风险。未来，公司将继续坚持”3+X“战略，把长三角作为上坤的超级区域来发展，同步策略性深入到珠三角，并在进入的中部核心经济区继续展开重点布局。在这三大区域扎根的基础上，也会关注其它富有活力的经济区域，在深入研究政策、市场的基础上，再视机遇、条件，选择性进入这些潜力区域的新市场，不断优化布局结构，提高土储质量。”

踩中一条红线

房地产作为资金密集型行业，负债率、现金流一直都是高悬在房企头上的达摩克里斯之剑。“三道红线”重压之下，大大小小的房企纷纷直面“降负债”这一难题。

截至2020年12月31日，上坤地产净负债率为54.3%，较2019年的118.8%下降64.5个百分点;剔除合约负债后的资产负债率为72.1%，较2019年同期的83.3%下降11.2个百分点;非受限现金短债比由2019年末的0.3增至1.5。——上述三项指标中，有两项满足了“三道红线”的监管要求，仅有一条踩线。

上坤地产方面表示：“从整体来看，2020年公司剔除预收账款后的资产负债率率为72.1%，较去年同期下降了11.2个百分点，且位于逐步下降趋势，公司‘三道红线’全部转绿的前景较为明朗。”

但是，截至2020年12月31日，上坤地产的未偿还借款总额约87.45亿元，较2019年底的67.66亿元增加了29.25%。

今年1月15日，上坤地产又发布公告称，将发行一笔364天期1.85亿规模境外发行美元债券，票面利率12.75%。

就在前不久的6月11日，上坤地产宣布以现金代价3.19亿元，出售旗下合肥佳坤置业有限公司的全部股权。关于出售事项理由及裨益，上坤方面表示，“本集团的一贯业务策略是不断评估本集团现有业务，务求精简业务以提升整体表现及成本效益，并且改善其财务表现。经审视集团业务计划后，董事会决定优化整体投资组合。”

在融资环境持续收紧，市场去化率变慢的今天，中小房企生存压力凸显，上坤地产或许还要面临更多挑战。

关键词： 上坤地产 “3+X”战略 土储质量 布局结构