高速增长的房企要关注风险问题。

即将在年内冲刺千亿之际，股价突然大幅下跌，香港内房股中国奥园(10.98,0.22,2.05%)被推至风口浪尖。

7月8日，中国奥园开盘即跌，最低至15%，收盘仍跌8.61%。当日晚些时候，中国奥园发布紧急公告，针对投资者质疑其销售造假一事进行澄清。

因为销售数据引发投资者质疑，进而对股价造成影响，甚至引来机构做空，奥园并非首家。此前，恒大、碧桂园(11.56,0.18,1.58%)、融创、绿城、佳源国际等都曾发生过类似的情形。

纵观近年来被质疑、做空的内房股，普遍有一个显著的特征，就是在短期内销售暴增或负债率较高的房企，也是市场和资金重点关注的“网红股”。

而房企的销售数据，因大量合作开发的存在，以及广阔的三四五线城市网签不规范等原因，给做空者留出了想像和操作的空间。

销售造假?

股价暴跌，中国奥园的反应还算迅速。

根据公告，奥园把暴跌原因指向一篇个人投资者的文章：奥园上半年仅销售200多亿，这与奥园7月2日公告的536.3亿元，出入甚大。

对此，奥园表示，网传文章指奥园上半年销售257亿，是根据一家独立数据供应商的数据估算而得，欠缺根据，公司并不知悉该文章及供应商的资料来源。

奥园强调，公司上半年销售额为536.3 亿元的公告属实。

同时，公司发布6月销售通讯显示，上半年公司在广东省的总销售金额为171亿元，占比为32%，据此推算全部的销售额也为536亿。

投资者为何质疑奥园销售?分析认为，可能还是与速度过快有关。

同业来看，536.3亿较2018年同期增长约33%，已完成年度销售目标约47%，奥园今年上半年的销售增速明显快于同类千亿级房企，也快于龙头房企。

过去两年，奥园也是高速增长。2018年实现合同销售额913亿元，同比大增100%，年度净利润同比增长51%至29.4亿元，成为年度增速最快的30强房企。

奥园主席郭梓文将2019年销售目标定为同比增长25%，即今年销售目标为1141亿元。现在看来，上半年超速了。

与销售业绩的高速增长对应，奥园股价两年来翻了6倍，2017年每股约1.5港元，到今年7月5日每股已达12.15港元。

销售规模的大幅增长，主要源于大量的合作开发项目并表。翻开奥园的财务报表可见，截至2018年底，公司权益销售占比为85%，但少数股东权益189亿元，占比高达62%。

数据显示，仅仅四年时间，奥园就改写了广州房企的格局，超越时代中国、越秀地产(1.91,0.04,2.14%)，逼近雅居乐，甚至富力。

如此耀眼的业绩增速，让奥园迎来了高光时刻的同时，也不得不接受质疑。

做空空间

因销售数据被疑造假，奥园不是第一家。

1月17日，内房股佳源国际股价暴跌80.62%。原因也与销售数据有关。

佳源国际自己公布的2018年销售数据为201.8亿元，而某第三方机构统计的佳源集团数据则为875.5亿元，巨大的差异令市场质疑销售数据造假。

随后佳源国际召开发布会，澄清佳源集团为佳源国际母公司，而非上市公司。其董事长表示，不排除有机构做空。

内房股历史上最著名的一次做空，是恒大与香橼之争。2012年，香橼发布做空报告，质疑恒大粉饰销售数据。

其理由为，尽管恒大的合约销售持续快速增长，但现金存款总额却持平，该背离表明恒大要么粉饰了合约销售，要么忘了收回定金。

随后香橼遭到了恒大激烈的回击。恒大称，预收账款是既有转入也有转出的会计账目，不能简单比较预收款项余额以断定虚构合约销售。

这些被质疑的房企都具有高速增长的特征。2016-2018年，奥园的同比增速分别为69%、78%、100%;佳源国际所属的佳源集团近三年复合增长率达到75%;恒大在过去的几年里复合增速高达80%。

严跃进认为，当企业在增速非常快的时候，往往可能伴随负债规模大大增、部分项目投资不合规等问题，部分投资者会担心风险，进而会有做空的考虑。

中原地产首席分析师张大伟则认为，销售数据最容易受到质疑，是因为房地产行业针对每家公司，并没有官方的、权威的销售数据，市场中存在多个第三方机构，对房企的销售进行统计。

多位房企内部人士透露，市场中存在的潜规则是，在第三方机构的房企销售排行榜中，一些房企由于融资以及卖地勾兑时，需要较好的排行榜排名，因此不乏购买榜单服务，销售注水。

此外，客观而言，房地产销售额和网签数据不匹配，存在滞后性。尤其是在网签落后的三四五线城市;并且，大量的合作项目也会进行重复计算。

一般而言，上市公司的销售业绩公告，则具有法律效力，被认为是最真实的。“如果上市公司公布的销售数据造假，涉及到信息披露的真实性，相关人员是要承担法律责任的”。

严跃进认为，奥园股价下跌是一个及时的警示。提示公司在快速成长的同时，也应关注企业风险，做好市值管理。

关键词： 奥园 销售 造假