受通胀的影响，美国房价正以惊人的速度上涨。一些人声称，美联储没有给予房价足够的关注。

根据最新的标准普尔国家房屋价格指数(CoreLogic Case-Shiller Index)显示，1月份全美房价同比上涨11.2%。这是近15年来最大的增幅。凤凰城、西雅图和圣地亚哥涨幅最大，分别上涨15.8%、14.3%和14.2%。

相比之下，去年12月、11月、10月、9月、8月和7月的房价同比涨幅分别为10.4%、9.5%、8.4%、7%、5.8%和4.8%。2020年1月，年增长率仅为3.9%，月度波动幅度很小。

在标准普尔国家房屋价格指数30多年的数据中，今年1月份与去年同期相比，房价上涨最大，影响波及20个美国城市。标准普尔道琼斯指数公司总经理兼指数投资策略全球主管克雷格拉扎拉指出：

“1月份每个城市的房价涨幅都高于该市的中值。”

房价上涨如此之快的主要原因是房子供不应求，房屋竞拍现在成为了常态。美联储主导的抵押贷款利率也在发挥关键作用。

虽然目前利率略有上升，但仍接近历史低点，去年创下了十几次新低。抵押贷款利率大致跟随10年期美国国债收益率，而10年期美国国债收益率在疫情期间大幅下降。抵押贷款利率还受到住房抵押贷款证券(MBS)买入量和收益率的影响。买入这些证券为抵押贷款市场提供了流动资金。

廉价的借贷成本为房地产市场提供了动力。1月份抵押贷款利率暴跌至创纪录低点2.65%，提高了民众的借贷能力。由于市场上房屋库存很少，买家竞相加价令近几个月来价格飞涨的房地产市场变得更加火热。

自从上次经济衰退之后，美联储一直在缩减MBS购买规模，以使市场恢复常态。但在去年3月疫情爆发前后，美联储转而增加MBS购买量。现在美联储拥有超过三分之一的MBS市场。

2019年初，美联储持有1.6万亿美元机构MBS。到2020年3月中旬，美联储将这一数字缩减至1.37万亿美元。然后，当经济和住房市场因为新冠疫情而出现下降时，美联储开始再次购买更多的MBS。截至上周，美联储持有2.2万亿美元机构MBS。

房地产市场也开始升温。疫情期间的居家令影响到消费者的住所选址，而住房的需求尚未缓解。低抵押贷款利率只是在火上浇油。布莱克利咨询集团(Bleakley Advisory Group)首席投资官皮特·伯克瓦(Peter Boockvar)说：

“为什么美联储还在购买MBS?房价变动不包括在CPI(消费者物价指数)或PCE(个人消费支出物价指数)的计算内，但是对于那些想买房子的人来说，通货膨胀的影响是真实存在的。美联储要再次为排挤首次购房者负责。”

他补充表示：

“我不认为美联储内部有对房价任何讨论。他们一直放任不管。”

美联储发言人拒绝对此予以置评。但如果美联储再次缩减购债规模，或完全停止购买MBS，情况会如何?抵押贷款新闻日报的首席运营官马修·格雷厄姆(Matthew Graham)问道：

“是否存在某种流动性崩溃或信贷危机，对整个金融市场造成冲击?”

但格雷厄姆也承认：

“不管美联储有没有购买MBS，疫情期间的抵押贷款利率都很低。抵押贷款利率与10年期美国国债收益率保持与过去10年一样的差值(而且在过去的一年里，两者从未跌破这一历史区间)。利率上升是因为疫情开始出现好转。”

因此，给房价降温的最好办法就是增加市场上的房地产供应，减少需求。CoreLogic主席经济学家塞尔玛·赫普说：

“房价和抵押贷款利率飙升导致消费者支付能力下降，这将会阻止一些潜在购房者进入市场，目前最大的担忧是可售的房屋供不应求。”

关键词： 美国房价