公募REITs正在持续扩容，投资者的认购热情也空前高涨。

8月16日至17日，包括红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT三只保租房REITs正式发售。不过，无一例外，3只保租房REITs均一日售罄，公募REITs发行驶入快车道。

分析人士认为，公募REITs市场打新燃爆的原因在于，作为近期国内表现最佳的大类资产，当前存量REITs整体的历史累计涨跌幅平均约为24.6%(按流通市值加权测算)，不仅如此，公募REITs产品发行时相对刚性的现金分派率要求，在当前利率和信用环境之下越发具备吸引力。在资产品类越来越丰富的背景下，供给相对不足的REITs新产品备受追捧就不足为奇了。

机构踊跃参与网下询价

此前，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT双双发布《基金份额发售公告》，2只基金募集总份额均为5亿份，基金募集期同为8月16日—17日。红土深圳安居REIT最终确定发售价格为2.484元/份，中金厦门安居REIT发售价格为2.6元/份。

公告显示，红土深圳安居REIT共收到83家网下投资者管理的252个配售对象的询价报价信息，网下询价认购倍数为133倍，这一数字刷新了国内基础设施REITs询价认购倍数最高纪录。中金厦门安居REIT则有69家网下投资者管理的220个配售对象参与询价，网下询价认购倍数为108.96倍。

此外，华夏北京保障房REIT也于8月12日开启询价，询价区间为2.279元/份—2.643元/份。中国证监会准予华夏北京保障房REIT发售的基金份额总额为5亿份，战略配售、网下发售、公众投资者发售的数量分别为3亿份、1.4亿份和0.6亿份。

优质资产具备稀缺性

自去年5月国内首批基础设施公募REITs问世以来，公募REITs因其分红比率高、可上市交易等特征，受到市场格外追捧。截至目前，全市场共有14只公募REITs发行并上市，但公众配售份额比例一直处于低位，属于一份难求的紧俏产品。

相较于已上市的公募REITs项目，业内人士认为，保障性租赁住房REITs收益风险将更低，其项目的出租率更为稳定，抗周期属性强，现金流也更为稳定。比如红土深圳安居REIT本次发行选取了4个深圳优质项目参与保障性租赁住房REITs试点，项目均已取得保障性租赁住房认定书且位于深圳核心区域或核心地段，整体出租率达99%，资产评估值约11.58亿元。

华夏北京保障房REIT底层资产为北京市海淀区文龙家园和北京市朝阳区熙悦尚郡两处公共租赁住房项目。两个项目经过近年来的培育与完善管理，已进入运营稳定期，是北京市具有代表性的公共租赁住房项目。两个项目总建筑面积约11.28万平方米，有2168套可出租房，总估值约11.51亿元。

业内人士表示，从已发行的公募REITs来看，不同类型的资产收益率表现存在差异。未来公募REITs数量将越来越多，但优质资产仍具备一定稀缺性，将持续受到市场追捧。

REITs或迎加速发行期

今年以来，公募REITs政策支持力度持续加强，各领域、各企业参与REITs申报发行的意愿逐步增强，且各参与方对非标类项目的处理经验日渐丰富，后续公募REITs申报发行流程有望进一步缩短，REITs或将迎来加速发行期。

值得一提的是，在公募REITs底层资产进一步扩容的同时，新项目原始权益人也首度出现了民企的身影。8月15日，据上交所网站披露，国泰东久新经济REIT已获正式受理。据悉，东久新经济REIT的发起人为东久工业。而东久工业则是东久新宜集团旗下专注于产业园区的专业综合平台。东久新宜集团是中国新经济基础设施投资及开发的民营运营服务商。

此外，近期除多部委及交易所发文支持基础设施REITs项目申报外，海南、浙江、广东、山东、上海、江西、湖南等10余个省份亦提出支持REITs试点工作。8月12日，湖南省发改委发布《关于建立盘活存量资产台账的通知》，将牵头建立省级盘活存量资产台账。对具备相关条件的基础设施存量项目，可采取基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)、政府和社会资本合作PPP)等方式盘活。(李涛)

关键词： 公募REITs市场 现金分派率 基金募集期 不动产投资信托基金