2021年7月5日，深圳市京基智农时代股份有限公司(简称“京基智农”，000048.SZ)山海御园项目获批预售，或将为公司带来超过110亿元的现金流。

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房地产业务去化加速 新项目将带来百亿现金流

京基智农山海御园项目坐落于深圳市宝安碧海商圈，城市封面黄金主干道宝安大道旁，邻穗莞深城轨西乡站，咫尺前海、宝中，畅达珠三角。除此之外，楼盘推窗即可见1900亩生态胜地铁仔山，一览深圳西至美海岸线，更有六大富氧公园环绕，堪称绿肺氧吧。三公里内更是有沃尔玛、大仟里、西乡天虹商城等，生活配套齐全。

据悉，该项目预售建筑面积15.94万平方米，其中预售住宅建筑面积15.85万平方米，住宅预售备案均价为69480元/平方米，精装修交付。预售商业建筑面积895.93平方米。2021年7月中旬开始销售。

按照住宅预售备案均价计算，若该项目去化率达到100%，将给京基智农带来超过110亿元的现金流。而对于京基智农来说，其房地产项目的去化率似乎并不是难题。公司2020年年报中显示，截至报告期末，山海上园项目二期2、6、7栋去化率近100%;三期项目(即山海公馆项目)、四期项目(即山海御园项目)均按节点计划推进。由此可见，山海御园为京基智农提供百亿现金流红利似乎只剩时间问题。随着山海御园开盘预售，京基智农现代农业战略布局愈发清晰。

2020年，京基智农继续围绕存量土地进行开发和运营，地产项目快速去化，再次强化了公司以现代农业为战略核心业务的布局。近期，京基智农副总裁谢永东再度指出：“对于房地产业务，公司将仅限于对既有的存量土地以自行或与第三方专业机构合作等形式开发和运营，不再新增其他房地产项目。”

逐步去化房地产业务，并未给京基智农带来业绩上的压力。在山海上园项目去化率近100%且山海御园尚未预售的2021年一季度，京基智农实现了20.2亿元的营收及4.06亿元的净利润，分别同比增长3.88倍及5.83倍。

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现代农业产业布局日益成熟 产能逐步释放

房地产业务加速去化的同时，公司现代农业业务持续发力，在广东及周边地区逐步建设畜禽标准化规模养殖加工基地，重点服务粤港澳大湾区，构建高起点、高标准、高效率、从农场到餐桌的全程可追溯产业链。此外，公司持续优化饲料业务的经营管理，采用集中采购、加工、经销+直销的营销模式提高经营成果。

作为农牧上市第一股，京基智农持续供港近40年，已健全畜禽繁育-饲料-养殖-优质畜禽产品的食品安全产业链，以供港、供深食品标准为基础，规划在广东省及周边省份建设多个集饲料生产、育种、养殖、屠宰加工及物流于一体的生猪产业链项目，高起点、高标准、高效率发展智慧农业。

公司生猪养殖以供应粤港澳大湾区市场为重心，项目主要布局在广东、广西及海南地区，公司先后与广东湛江市徐闻县人民政府、高州市人民政府、广西贺州市人民政府、海南文昌市人民政府等签署了十余份框架协议，签约目标产能合计约1,400万头。此外，公司与深圳市市场监督管理局就深圳市“菜篮子”产品稳产保供合作事宜签署《战略合作框架协议》，将优先向深圳市供应生猪及各类肉制品。

京基智农生猪养殖项目均顺利推进，其中：高州一期项目(设计年产能54万头)作为公司生猪养殖产业第一个四到五层楼宇养殖项目，已于2020年8月实现首栋楼宇猪舍顺利封顶，于2020年10月引种投产;截至2021年6月，徐闻一期、二期、三期项目和高州一期项目、文昌项目已部分引种投产，该五个项目年出栏设计产能合计约190万头，其中进度最快的徐闻一期项目已于2021年5月份实现第一批少量肥猪上市销售;此外，贺州一期项目也已开工建设。

京基智农旗下项目均采用高标准、国际领先的立体楼宇养殖模式，对比传统模式，其土地利用率提高了5倍;采用自繁自养聚落化养殖模式，在猪场内即可实现原种猪、种猪、育肥猪的自循环，基本无需引种，极大降低了非洲猪瘟等猪只疾病对猪场的影响;项目设备选型及环保工艺方面，均采用国内外领先的技术装备，所产生的污经处理后生产为有机肥，用于农作物种植，形成种养结合的循环生态体系。

对于生猪产业的未来趋势，京基智农副总裁谢永东表示：“生猪周期本质上是生产滞后于需求而产生的供给周期，从国内外发展来看，无论规模化程度如何，生猪周期都会一直存在。近两年在高盈利驱动下，传统规模企业不断扩产，跨行资本也持续进入生猪养殖业，生猪存栏量整体处于恢复态势，但受人才储备、种猪规模、建设周期等诸多因素影响，生猪产能释放将是一个渐进的过程而非一蹴而就。面对猪周期，公司将围绕‘最好的产品、最优的成本、最稳健的经营’来应对猪周期，积极构建全产业链平缓猪周期波动，同时将根据行业发展情况，合理控制发展节奏。”(思维财经出品)

(本文仅供参考，不构成投资建议，市场有风险，投资须谨慎)

关键词： 京基智农 现代农业 农业业务 饲料业务