"努力做到1%-2%的净利润水平。"5月14日，杭州滨江房产集团股份有限公司(下称"滨江集团", 002244.SZ)2020年度业绩网上说明会上，当公司被问及拍下的几块地净利润几何，董事长戚金兴如是回复。

随着拿地成本逐年增长，滨江集团的2021年一季度毛利率已降至20.76%，在行业内排名中下游。而这背后是深耕的杭州土拍市场火热，以及合作拿地导致的利润被稀释。

滨江集团5月19日公告称，控股股东已累计回购3112万股。但此后公司股价仍在4.5元/股左右震荡，滚动市盈率不到6倍。公司在二级市场上为何表现欠佳呢?

毛利率走低

银根紧缩下，"杭州地产一哥"滨江集团丝毫不掩饰自己对规模的渴望。年初，公司定下"2021年的销售目标1500亿元，增长率10%"的目标。

中指研究院数据显示，2021年1-4月份，滨江集团销售额358亿元，在杭州地区位居第一，超过排名第二的绿城中国2倍以上。

但资本市场对此却反响平平。2020年年末至今，公司股价从5.34元/股跌至4.57元/股，最新滚动市盈率仅为5.8倍(截至5月26日收盘)。2021年一季度末，基金对公司的合计持股仅242万股，相比2020年年末的7157.57万股大幅减少96%。

看上去，滨江集团近几年来销售金额均保持较快的增长速度。2017年到2020年，从615亿元增长到1363.6亿元，年均复合增长率达到30.4%;归母净利润从17.11亿元增加到了23.3亿元复合增长率为36% 。

但近两年来，公司经营活动现金净流量为负值，2020年及2021年一季度分别为-31.57亿元、-6.37亿元。

原因之一在于，盈利水平不佳。2019年至2020年，公司毛利率从35%降至27.04%;2021年一季度为20.76%，在申万房地产行业138家上市公司中，排名94位，处于中下游水平。与此同时，净利率同样呈下滑趋势，2021年一季度为6.53%。

拿地成本上升

5月中旬，实控人一句"努力做到1%-2%的净利润水平"成为舆论焦点。此前，控股股东已在加速回购，以示对未来前景的看好。

5月19日公司公告称，自今年1月25日起至5月18日，控股股东滨江控股及一致行动人戚金兴已增持公司股票3112.11万股，占公司总股本的1%。截至当日，滨江控股、戚金兴及戚加奇合计持有公司56.46%股份。

作为老牌浙系房企，滨江集团多年来大部分销售额源于杭州，而公司目前的状况也正与之有关。2020年，公司在杭州地区市场毛利率为24.37%，同比减少22个百分点。

毛利率走低的趋势一时或难以缓解。

5月7日，滨江集团摘得杭州市萧山区五块土地，权益拿地总价96.4亿元，平均拿地成本高达3.5万元/平方米;其中与融信中国联合拿下的杭州江干区两宗土地，地价已达5.37万元/平方米，而目前该地实际销售限价6万元/平方米。

按业内测算，此次杭州土拍成交均价较去年同期高出5个百分点，有75%的地块以封顶价格成交。

易居企业集团CEO丁祖昱对此分析称："在行业整体盈利下行趋势下，集中供地中热门地块竞争加剧，高地价、高自持、限售价成交地块频现。核心城市战略权重与业绩往往占比较高，如果错过拿地时机，市场份额面临稀释，会削弱企业在该城市深耕的竞争力。而一二线热点城市需求表现相对坚挺，去化更有保障，相较于实现利润，更多承担补充现金流的作用。"

中原地产分析师卢文曦则认为："对于滨江集团而言，竞争优质地块可以继续给产品立标杆。公司前期拿地资金超百亿元，后续持续投入也需要70亿元左右开发;而且随着开发时间延长，总能拖出利润来，只是房企资金压力相对会比较大。"

拿地成本逐年增长，已在深度影响公司盈利水平。2020年，滨江集团拿地平均楼面价为1.81万元/平米。

与此同时，滨江集团债务规模仍在不断膨胀。截至2020年末，公司资产负债率达到83.7%，负债总额升至1439.71亿元，较2019年增加了367.58亿元;有息负债规模明显，同比增长31.7%至419.6亿元。

数据显示，2018年至2020年，公司在杭州地区收入逐年下滑，分别为191.78亿元、148.08亿元和109.33亿元，在营收中占比90.83%、59.34%和38.23%。

不仅要摆脱对杭州的依赖，滨江集团还要走出浙江，管理层近期提出："2021年在浙江省外拿地占比要提高到25%，在2020年的基础上提升8个百分点。"

事实上，滨江集团自2015年便开始全国化的尝试，不过屡屡受挫。

如在涉足深圳市场过程中，公司与深圳安远控股合作，该公司实控人陈族远牵涉腐败大案。根据2020年报，上述双方发生了持续多时的法律纠纷，滨江集团先后11.6亿元的投入预计可收回4.36亿元，计提坏账准备7.24亿元。

无独有偶，拓展上海市场时，合作方中崇集团陷入流动性危机。2020年9月滨江集团称，对中崇集团等三家合作方享有本息合计9.5亿元债权，资金回收具有不确定性。

高价拿地"后遗症"

高价拿地的"后遗症"日益凸显，但滨江集团似乎并不打算降低扩张目标。实控人戚金兴近期表示："滨江集团未来争取保持全国25位以内，就今年来看，该公司推盘货值估计在2000亿元，销售目标在1500亿元。"

2020年报披露，滨江集团累计土地储备建筑面积1255.87万平方米，当年末可售货值仅2800亿元。这样的规模储备，并不能支撑企业长远发展。

中原地产分析师卢文曦强调："就目前的市场状况、收紧融资端的政策而言，为了全国化扩张而快速成长、拿地，或许并非一个好策略，滨江集团更应该在冲刺之前做好各项准备工作。"

而滨江集团做出的选择是牵手国企。2021年4月，滨江与越秀地产签署战略合作协议，双方将就长三角和粤港澳地区的房地产开发进行全方位深入合作。

而滨江此举背后，并不仅仅有资金链的掣肘，还有地产行业"强者恒强"竞争格局更加明显，合作开发更有利于拓展省外市场。克而瑞 (CRIC)统计，2020年，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售操盘金额集中度已分别达到26.3%、44.6%、54.6%及65.6%。

值得一提的是，因习惯于合作拿地，公司权益比例一度较低。2020年，滨江集团销售权益占比合计51.3%，较2019年提升13.6个百分点。

对此，亿翰智库发表研报称，对规模的诉求使滨江过去几年的权益比例一直较低，这确实能够使企业快速扩张，2017年至2020年滨江合约销售额复合增长率22%。但同时，企业面临净利润被少数股东瓜分的问题。

另一方面，规模化对公司内控管理也提出了更高要求。

企查查数据显示，公司子公司德清京盛房地产开发有限公司因违反特种设备安全管理规定，近期受到行政处罚，该公司2020年还有多起行政处罚信息;2021年3月，滨江樾府项目因在开工前15日未向成都市锦江区生态环境局申报该工程相关事项，被处罚;"滨江嘉品"存在擅自使用挖机两台和渣土车五台进行土方施工作业被处罚。

《投资者网》近期联系到董秘办，但公司方面并未答复相关问题，而是表示："公司不接受书面采访，我们邀请贵方到杭州来实地考察公司的产品和服务。"

或许正是看到了自身发展的不足，滨江集团近年来开始"两条腿走路"，走出省外的同时，转向发力利润更高的非住宅项目。

根据公司2020年年报，滨江集团2020年租金收入达到2.26亿元，同比增长21.36%，关键词"租赁"被提及了44次之多。戚金兴近期还表示："在住宅开发和物业服务之后，自持租赁产品滨江暖屋要成为公司的'第三面旗帜'。"

显然，未来如何在深度运营与快速扩张之间，以及在规模扩张和盈利水平之间找到平衡的支点，滨江集团还还应该做得更好，《投资者网》对此将保持关注。(思维财经出品)

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