乐居新媒体 杨旭颜 发自长沙

尤如当下长沙的盛夏热情难挡，今年长沙楼市的豪宅市场也正处在如日中天的阶段。赶在7月底，长沙又一豪宅大平层纯新盘入市了。

(资料图片)

7月30日，位于长沙主城区开福区中心板块的纯新盘建发养云首开78套精装大平层，均价20000-25000元/㎡，户型为建面220㎡，260㎡和300㎡，总价超500万/套，两梯两户纯板楼，看房认购需验资200万。

养云系为建发旗下高端的产品系列，是建发传统新中式的迭代之作。从开盘现场图可以看到，即使置业门槛不低，但现场依旧人头攒动，热度不小。克而瑞市场监控数据披露，建发养云首开去化率达90%。 开盘当天晚些时候，建发随即也放出了建发养云即将加推的宣传海报。

除开建发养云外，近期在长沙豪宅市场被强烈关注的项目还有位于天心中心板块南湖新城的绿城凤起麓鸣。

绿城凤起麓鸣为绿城于2021年6月在长沙首批集中供地中摇号摘得地块，楼面价14157元/㎡，也是当前长沙楼面地价的“天花板”。今年6月底，绿城凤起麓鸣生活美学馆正式开放。项目为预约制看房，需验资200万，方可预约看房。

不过，即便是验资200万的硬门槛，也依旧挡不住长沙购房者的热情。7月26日下午，乐居新媒体在其生活美学馆探盘，发现每一个小时，售楼部至少有6批左右的客户到访，其开放的315平方米户型样板间内人流更是络绎不绝，每隔几分钟便有人参观。

据悉，项目最快或将在8月份面市推新。目前项目的放风单价预计突破3W+。如若真如此，该项目将成为长沙首个单价在3W以上的住宅性质的楼盘。届时，长沙的豪宅赛道上又将新添一位人气选手。

（绿城凤起麓鸣生活美学馆）

（绿城凤起麓鸣315平方米户型样板间）

豪宅风起，从商业到住宅

事实上，在去年这个时候，长沙楼市上关于豪宅的字眼并不多。作为楼市调控优等生的长沙，自2017年开始进入严格限价的时代，房价低洼是长沙楼市的显著特征，刚需是长沙楼市前几年的主要客群。而提及豪宅，长沙楼市上能想到的屈指可数，毕竟万元左右的单价，实难朝着高品质豪宅方向发展。

2019年，位于长沙雨花区的运达中央广场二期商业公寓面市，产品为450㎡大平层公寓、900㎡复式公寓、1320㎡泳池花园复式公寓，总价1800万/套起，不到半个月全部售罄。这让当时限购许久的长沙楼市看到了市场上被压抑的高端居住物业的购买潜力，也看到了市场对于居住品质升级的强烈渴望。

随后，商业大平层热在长沙掀起。2020年，滨江板块商业大平层润和滨江湾面市，单价约3.5万元/平，市场热度不小，登2021年长沙公寓排行榜第二名。

而长沙楼市的彻底改头换面是在去年下半年多个单价破2W/平的改善住宅的集中面市。

2021年12月，长沙滨江板块华润置地纯新盘长沙悦府首开，半月内连开3次，户型186-256㎡的精装大平层，次次摇号日光，均价21000-23000元/平，累计销售额破23亿；同月，长沙悦府不远处的旭辉新盘大平层——旭辉铂悦湘江也迎来了首开，均价约25000元/平，户型220㎡、270㎡、370㎡，在市场引发不少动静。

今年2月，文昌阁地铁口，市中心，轨道万科瑧湾汇首次面市，精装均价约25000元/㎡。项目户型225-306平，从首次开盘当天售罄再到加推，均大卖特卖。

至此，今年长沙楼市上单价超2万的楼盘开始变得不再“稀奇”。而在去年这个时候，长沙楼市上单价超2万的住宅产品，还是难觅一二的状态。

高端购买力争相入市，房价看涨

豪宅热销，彰显了长沙楼市的高端客户“不差钱”的资金实力，他们对于豪宅产品的接受度比普通产品要更高，且动辄500万左右的总价全款付款的更不在少数。

根据湖南中原研究院的数据显示，今年上半年长沙商品住宅成交结构中，改善产品占比上涨，其中面积200㎡以上、总价500万以上产品占比为历史新高。户型越大，单总价越高，客户承受力进一步扩大。

来自克而瑞湖南区域发布的2022年上半年长沙商品住宅排行榜显示，长沙悦府、轨道万科瑧湾汇、旭辉铂悦湘江等受追捧的豪宅产品在今年长沙楼市排行榜上名列前茅，分别上榜榜首（成交额20.78亿）、第二名（成交额20.23亿）、第八名（成交额10.53亿）。

另一方面，随着一批豪宅新盘的扎堆入市，长沙的房价水平也随之水涨船高。2022年上半年，长沙内六区新房均价12631元/平，同比去年上半年上涨10%。大户型住宅产品方面，供销量价均呈上涨趋势，市场活跃。今年上半年大户型住宅量价涨幅均在一成以上，均价达到17632元/平，同比上涨19%。

根据湖南中原研究院数据预测，今年下半年长沙预计17大板块将推出大户型住宅产品，供应总量约86万方，市场竞争加大，其中开福中心、省府北两大板块预计推量超10万方。

大户型住宅去化较快，依旧持续为当前长沙各类物业中去化压力最小的产品。但是却也并非高枕无虞。

纵观当前长沙楼市受追捧的豪宅，多以中心地段的大平层为主。核心地段、优质配套再加上产品力，成为这些豪宅产品热门的关键所在。显而易见，“地段+产品”一步到位的楼盘产品，成为了当前长沙楼市改善客群财力所及的优选目标。回归城市中心也成为了目前长沙高端改善市场的大趋势。

对于后期部分资源较弱的板块而言，在竞争日益加剧的豪宅市场下，日后产品户型打造极为重要，品质、配套、软性服务等附加增加值仍需优化，这也对后期入市的产品提出了更高的要求。

一个细节是，在实施楼市精准调控，解决改善型需求的现实问题的背景下，长沙楼市调控在针对市场人居需求的变化也在做一系列的优化调整。在土地出让环节中，针对部分城市中心的地块在限房价方面未限定具体住宅毛坯销售价格，而是以“按长沙市政策进行价格监制/根据开发品质等因素进行价格监制”的新形式出现，让房企在土地开发、价格备案环节中有更多的可操作空间，为长沙楼市品质提升铺路。

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