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来源：凤凰网财经《封面直播》

主持人：武辰

文：连卫民

随着一系列政策和文件的出台，“保交楼、稳民生”成为楼市的重中之重。在房地产市场低迷动荡之际，下半年提振住房消费该怎么做？如何实现“保交楼”？该不该取消预售制？7月29日，凤凰网财经《封面直播》对话易居研究院智库中心研究总监严跃进，探讨“保交楼”背景下，楼市的变化和下半年的走向。

严跃进认为，目前楼市进入底部，复苏时间可能比较长，购房者不用太急买房。可以好好挑一挑，同时还可以好好还一还价格。

针对在网上引起争议的“该不该取消预售制”的问题，严跃进认为，预售制可能会在2025年前后被取消。而取消预售制后，就再不会出现老百姓(行情603883,诊股)买到烂尾楼的情况，能百分百杜绝烂尾楼问题。

对于未来的购房模式，严跃进表示，未来房地产市场肯定会朝着现房销售模式发展。在这种模式下，房子最终会成为消费品，像买包一样方便。购房者可以在交易平台直接下单，不满意再去退。

在谈到如何规避买到“烂尾”项目时，严跃进给出两点建议——一是要多关注新闻，包括楼盘信息和开发商背景；二是要多关注政策动向。

针对市场上关于“取消限购限贷”的提议，严跃进表示赞成。他认为大范围取消限购限贷都是没有问题的，关键是在于该如何确保房地产市场不会因此出现房价炒作。

未来买房会跟买包一样容易，在网上就能下单

封面直播：如果将来都是现房交易了，是不是可以避免很多问题的出现？

严跃进：未来的模式也是很清晰的，可能就没有售楼处了，以后都是现房，售楼处就不存在了，到楼盘里就可以买了。我看上这个房子，付了30万首付，当天就有银行贷款贷好，当天就收到房产证，就把这个房子买下来。

这是未来很自然或者大家期待的模式，甚至这个房子是精装修的。所谓叫拎包入住，付钱就可以拎包入住，最终房子就变成消费品了。以后买房直接当天就能买到房子当天办理产权证，很多手续都办好了。

这些接下来可以尝试，有些城市可以先慢慢试点，让老百姓不用担心未来的不确定性。这种不确定性对房屋买卖伤害程度比较高。有些地方已经在试点，现房加精装修加买房即交房产证，三个点把它结合起来，这个就很顺畅。

如果能做到这个，后面再加保险机制，后续就可以类似淘宝或者天猫好房直接下单，如果不满意再去退，房子反正在那里。这就是消费品概念，这个不是纯理想的，后续肯定能实现。

封面直播：最终房子有可能变成消费品，就像我们买包一样方便，甚至可以在电商平台下单，这是您认为未来房地产发展的愿景？

严跃进：对。可能有人会问老百姓现在不放心，必须要去相应的售楼处去看一下。实际背后还是因为害怕买到不满意的房子无法去退。以后这个制度可以越做越顺畅，房子买了以后当天或者一周之内不满意可以退等等。这些政策配套做到位，我认为房子完全可以朝着消费品的方向去走的，这个模式肯定能够实现。

取消“限购限贷”没问题，要防范取消后的房价炒作

封面直播：相关部分在针对房地产的政策中特别强调了要“用足用好政策工具箱”。您认为在用足用好政策方面有没有新的政策可以期待？比如说我们上半年已经推出了一系列贷款的放松政策，您觉得足够吗？

严跃进：不管是“保交楼”也好，还是其他的政策，最终要解决的问题都是提高房地产市场的交易活跃度。如果房屋买卖市场不活跃，单纯靠外面资金，是不行的，因为输血不是造血。

所以用好用足或者用足用好政策工具箱，关键要朝着提振房地产交易行情这个目标去走。“保交楼”或者其他的政策，都是衍生出来的问题。只有房地产市场行情从底部开始复苏反弹，才是最关键的核心问题。只有交易活跃，很多问题才能够得到解决。

举个例子，现在有些地方讲购房契税优惠政策，契税优惠50%、25%等。我觉得这个政策要有优化的地方，为什么？因为现在的政策是补贴，购房者要先交这个钱，然后申请再退，这不就很麻烦很折腾吗？背后的工作完全可以让相应部门自己去做，老百姓买房时直接2万块钱就不用交了。

现在房地产的政策绝大多数都是跟2014年-2016年的政策差不多，除了公务员买房补贴等这些营销新花样，核心的内容并没有太多的变化。但是现在房地产遇到的问题、遇到的形势跟2014年到2016年期间肯定是完全不同的。我们现在遇到的压力是比较大的。所以要基于新的情况，政策方面要有新的表现。

例如我们现在经常讲二、三孩家庭多买一套房，是从住房套数角度刺激购房需求。实际上关键要解决住房面积，家里有三个小孩子，鼓励他多买一套房，这不是最解决问题的。让他买180平米、200平米的大房子才是最核心的。否则你让他买第三套，有些房子超标了，相应税费成本也比较高，这个也不行。

封面直播：现在有人提出地方政府可以消限购限贷，您觉得会不会有比较好的促进作用？

严跃进：是可以取消，大范围取消都没问题。关键是怎么确保房地产市场不会因取消出现房价炒作。实际过程中可能会出现“一旦取消限购限贷，老百姓有了购房资格后，房价被炒起来”的现象。而房价一旦被炒作，就会出现虚假房源、私下乱收费等情况。

我认为80%的重心可以放在取消限购限贷上，比如城市郊区层面完全可以放松，在那个城市已经有社保记录或者工作证明的，去买一套没问题。稳定房价是很重要的目标，因此如果取消限购限贷，需要把配套性的保障工作做好。

取消限购限贷的核心就是刺激住房消费需求，让约束减少。市场交易的活跃是好事，因此下半年围绕提高市场活跃度的措施或将更多地出现，目的就是通过减少购房环节，增大房地产交易的便利性，让购房者在交易中的摩擦系数减少，从而让交易更加平滑、顺畅。

取消“预售制”后，可以完全杜绝烂尾楼问题

主持人：前不久关于要不要取消预售制的话题在网上也引起了很多争论，您觉得什么时候可以取消预售制，实现现房模式？

严跃进：关于现房的新模式，现在是2022年，到2025年时可能会推出。换一个角度去理解，到2025年时可能房地产市场关注度就已经下降了，老百姓手里已经开始有房了，对买房的迫切程度相对来说会减弱。所以在政策要推的时候，恰是房地产市场本身要走下坡路的时候，所以说这个点我们觉得也是很有意思的。

为什么预售制下出现烂尾的问题，但是老百姓还会买房？说白了是房地产市场正处于上升期，正是大家想买房的时候，所以预售时就想买。过几年，大家都有房了或者租房实现租住同权，这时大家对房子的关注度会减少。

大家会觉得有现房可以选，为什么要买期房？市场接受程度方面也会主动进入到现房模式。这个时候，房地产市场没那么疯狂，进入成熟、理性，小幅往下走的阶段，这在2025年以后相应政策落地就会到位，也会比较容易接受。

封面直播：现在很多人提到烂尾楼就想到预售制，如果取消预售制真的就能百分百杜绝烂尾楼了吗？

严跃进：取消预售制后，就再不会出现老百姓买到烂尾楼的情况，能百分百杜绝烂尾楼问题，因为没有完工的期房已经无法买卖。相当于我们去面包店里买面包，肯定是买成品，能够直接吃的，不可能买没有做熟的面包。

从大方向来看，取消预售制的政策是没问题的。但是你会发现市面上能卖的房子就会越来越少，因为开发商可能要三年才能完工，这三年弄不好它自己就烂尾了。

所以站在老百姓角度，我认为现房销售的模式出发点是很好的，肯定要朝着这个目标要走。但是站在政策决策通盘考虑的角度，企业的资金、财务压力、新房和二手房的关系等，这些都要考虑，所以不是马上能够实现的。

如何避免买到“烂尾楼”？严跃进：多关注新闻和政策

封面直播：在目前的情况下，普通人购房时应该如何规避潜在风险，避免买到烂尾楼？

严跃进：一是要多关注新闻。在选购房子时，不仅要关注房子本身，还要多关注背后房企的消息。比如房企有没有债务违约或者其他负面信息。如果有家企业加快卖房，债务出现违约，你就要想到可能这家企业明年就会出现停工情况，有可能会出现烂尾、暴雷的风险，因此你在买房时就要多注意。

二是要关注政策动向，包括购房城市接下来的政策会发生哪些变化、不同物业市场未来可能会出现怎样的走势等等。比如虽然最近整体市场不好，但有些豪宅的市场还是可以的，有比较大的资金进入到豪宅市场。从这个角度来讲，一些豪宅的价格不见得会下跌，还是会保持坚挺。再比如，如果有些刚需的库存多，那么下半年可能会降价，那你在买房时就可以稍微砍价。

下半年，尤其8月份以后，地方楼市政策对购房者产生的影响会进一步显现，整体的政策方向会是趋于宽松。

现在不是买房的好时机，可以先挑一挑不用着急

封面直播：如果从全年来看，现在这个时点是买房比较好的时机吗？

严跃进：购房者既然会问“现在还是接下来买”的问题，无非就是等房价降价，希望它低一点。但是在实际过程中，房价很少有特别快速下跌的。要不要快速买房？我认为急不得。

现在市场进入底部，这个底部时间会比较长。它会有小幅复苏，但这个复苏的过程可能是在今年四季度或者明年上半年，不会这么快的起来。哪怕市场交易量数据能够拉起来，房价未必会出现大幅度涨价，这个基础不存在。

所以购房者不用太急，可以好好挑一挑，同时还可以好好还一还价格，为自己买房争取到比较大的好处或者优惠。你可以多了解下中介的心态，中介现在能找到客户也不容易，可能价格会谈的低一点。如果买二手房，也要了解房东心态。房东着急卖房可能是遇到资金压力，去讲讲价的话可能也会有比较大的降价。能为自己买房争取到比较大的好处或者收益。

只要房子能开工、复工、竣工，老百姓就不会恶意停贷

封面直播：中央提出要“保交楼、稳民生”，您觉得在具体实施过程中，房企包括银行等应该如何做？

严跃进：一般而言，“停贷”是商业银行的问题，是还贷者或者购房者受到收入水平影响出现可能性的违约。而现在我们讲的停贷，它本质原因不是说老百姓受到收入等因素影响，它其实也是一种情绪。房子不开工，一直停工，老百姓就会有对抗的情绪。

所以反过来讲，要解决这个问题，也是好解决的。很合情合理的一种做法就是，既然老百姓说现在不开工就要停贷，反过来要解决这个问题就是房子要开工、复工、竣工。这些工作做到位，老百姓就会愿意去偿还每个月的月供。

解决这个问题的思路是很清晰的，也没有太多的悬念。只要开发商、银行把这些工作做到位，老百姓不会恶意的去停贷。站在这个角度来讲，下半年只要对预售制监管到位，相应的开发商拿到比较充足资金，能够正常开工。那么解决当前的“停贷”“停供”的问题，基本上来就讲没太多的悬念。

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