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1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(行情603883,诊股)和社会。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。

当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

2、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、企业健康发展的重大措施。

3、购房者的预售监管资金去哪了？楼盘烂尾，归根结底两个字：“没钱”——没钱付工程款。按规定，楼盘预售款应进入监管账户，资金要专款专用于楼盘建设，以保障交楼。

那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。

比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。

通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

未来随着房地产告别短缺的大开发时代，进入存量时代，供求关系改变，以后不必再通过高杠杆高周转的方式快速建房子，房地产应该从高速增长转向高质量发展，在降低负债风险、降低烂尾风险的同时，提升工程质量、房屋质量、装修质量，以购房客户为中心重新设计住房制度，房企、银行、地方政府等各方加强严格的预售资金监管和房屋建设质量监管。

长远看逐步取消对购房者单方面不公平的预售制度（购房者单方面承受按期不能交房、装修标准打折等风险），改为现房销售，并配套长效机制，即城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房地产税，进而实现房地产长期平稳健康发展，老百姓安居乐业，社会长治久安。这对购房者、金融机构、监管机构、房企各方都是有利的。

4、有观点认为现房销售对房企不利，这是一种误读，对于好的房企、对于建筑质量高的房企、对于稳健经营的房企是重大利好，对激进、不诚信、建筑质量不高的房企是重大利空，有助于良币驱逐劣币，实现行业的良性健康发展。更何况预售制本身就是98年房改时的权宜之计，也不是国际普遍现象。

对于绝大部分商品，一手交钱，一手交货，天经地义，房子也一样，只有这样，房企才会竞争做好产品，老百姓才能安心买房，金融风险才能从根本上化解。

5、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。

但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。

所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。

客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制，长短结合。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

6、保交楼保民生是当前的当务之急，取消预售制则是长期大势所趋

短期看，当务之急是建立风险防控机制、加强资金监管、保交楼、保民生，长期看，不如借机逐渐取消预售制，适时改为现房销售。

客观讲，预售制有一定历史阶段性，但现在中国住房进入存量时代，取消预售制有助于降负债降杠杆，保障房地产平稳健康发展，不再把风险甩给老百姓和社会。当然，这是系统工程，不是只取消预售制就可解决问题，需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制，长短结合。

短期稳房市措施：当前房地产复苏基础并不牢固，在坚持“房住不炒”前提下，各地应继续因城施策适度松绑偏紧调控政策，促进房地产市场信心恢复，促进软着陆。

1）适当降低人口流入地区限购门槛，充分尊重人口和产业向都市圈城市群集聚的客观规律。

2）适度松绑二手房限价政策。部分热点城市仍实行二手房贷款限价政策，银行按相关部门规定参考价给购房者贷款，参考价仅是市场价的7-8折，居民合理贷款额度明显受限。

3）下调首套首付比和改善型二套首付比，减少刚需人群和改善型购房人群的首付压力，实现居民“住有所居”“住有宜居”。

4）通过贷款展期、债务重组、并购等方式化解风险。允许部分房企银行贷款进行展期，缓解短期现金流压力。给予优质房企合理并购贷款、并购债支持，在行业内部通过并购重组化解风险，防止风险传染与扩大。支持金融机构市场化参与房企不良资产化解、保交楼，创设一些金融工具。

5）加强资金监管，严格要求房企与监管机构、监管银行签订监管协议，对信用不同的房企实行差别化资金监管额度，按照工程进度支取相应比例资金。

7、启动二次房改：长期住房制度改革的四大关键

根据我们对美国、日本、英国、中国香港、德国、新加坡等住房制度和房地产市场的研究，结合中国住房制度现状和发展阶段特点，建议以城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税为四大支柱构建长期住房制度。

一是推动都市圈城市群战略。根据对世界上几十个国家上百年的人口大迁移研究发现，人口往都市圈城市群迁移集聚是基本规律，人随产业走，人往高处走。

二是以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应。

三是保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。

四是稳步推动房地产税试点。稳增长是今年宏观经济头等大事，年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，未来有必要建立科学的经济模型评估房地产税对各方影响。

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