乐居财经讯邓如菲 6月24日晚间，泰禾集团股份有限公司（以下简称“泰禾集团”）发布关于对深圳证券交易所《2021年年报问询函》的回复公告。

年报显示，泰禾集团2021年营业收入49.11亿元，归属于上市公司股东的净利润-40.13亿元。根据泰禾集团5月11日披露的《关于对深圳证券交易所关注函的回复公告》，导致公司业绩预告修正的事项包括未满足收入确认条件的项目利润减少约12亿元，预计未来无足够应纳税所得额而冲减的递延所得税资产约7.4亿元等。报告期末，泰禾集团递延所得税资产余额为31.25亿元，其中因可抵扣亏损确认的递延所得税资产余额25.11亿元。

深交所要求泰禾集团说明：“未满足收入确认条件的项目利润减少约12亿元”的具体情况，包括涉及项目和开发销售情况、对应收入和利润金额，前期认定满足收入确认条件的依据，以及后续调整的主要考虑。

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泰禾集团称，公司在《关于对深圳证券交易所关注函的回复公告》中披露的导致公司业绩预告修正的事项包括未满足收入确认条件的项目利润减少约12亿元涉及到的项目有以下几项：

①泰禾集团子公司北京中维房地产开发有限公司与北京华宇天宏投资管理公司签订《西局村旧村改造项目二期XJ-08地块商业金融用地项目土地使用权转让协议》。截至2021年12月31日，公司已累计收到在建项目转让款项约2.64亿元。公司依据签署的协议及收款确认了收入7.27亿元，对利润影响约4.62亿元。

土地使用权转让协议约定在全部标的物（包括土地使用权、项目开发权等）变更到北京华宇天宏投资管理公司名下后三个工作日内，北京华宇天宏投资管理公司向北京中维房地产开发有限公司支付剩余转让款。因报告日前公司未办理完土地使用权转让，且未收到剩余款项，出于审慎性原则，最终在业绩预告后进行了调整，未确认相应的收入及成本。

②北京金府大院公租房结转导致利润减少3.6亿元。公租房项目的收入确认符合会计准则且金额无误。在业绩预告后，公司对结转成本的合理性进行了复核，由于项目建设延期、涉诉等事项导致工程成本增加，公司对成本进行了相应的调整。

③此外其他几个项目成本结转调整约3.8亿元。主要由于工程施工合同涉及诉讼事项，公司在业绩预告后重新复核了与施工单位的结算成本，并根据诉讼判决对工程支出补记了成本的影响。以上各类事项影响利润12亿元。

此外，深交所还要求泰禾集团就主要项目销售情况表中部分项目本期预售(销售)金额为负或者本期结算金额为负值的原因及合理性等进行说明，并结合项目利润减少12亿的问题，说明房地产业务毛利率同比下降的原因。

对此，泰禾集团表示，报告期内结算金额为负值的情况为“泰禾1号街区”、“泰禾?红峪”、“南昌院子”三个项目零星退房导致，销售退房结算金额共计603万元，因金额较小，直接冲减当期营业收入与营业成本。

另悉，泰禾集团表示受工程成本上涨，开发周期较长的影响，部分结利项目在前一会计年度已出现减值迹象，因此在报告期房地产毛利率大幅下降。其中“北京金府大院”、“南京院子”、“上海红桥”等项目，报告期均为亏损。亏损项目结转收入合计8.43亿元，占房地产行业收入20.54%；结转营业成本15.50亿元，占房地产行业成本39.99%，进而拉低房地产业务整体毛利率。

在阐述以上原因后，泰禾集团表示，受房地产调控政策持续以及融资环境收紧等因素影响，其房地产项目推盘节奏放缓，面临较大去化压力，同时鉴于目前实际情况，即使开发周期普遍较同行业项目周期长，其仍然注重品质交付，对延期交付的项目的升级改造也会使公司项目成本加大，造成毛利率水平阶段性下降。

关键词： 泰禾集团毛利率下降与工程成本上涨、开发周期较同行业