（2022年1月23日）回首2020，物业服务行业可谓春风得意，物业板块成为资本市场青睐对象。2021年，延续上年的利好影响，物业股股价一度持续拉升，达到新的峰值。

然而自2021年7月以来，受行业政策调控以及关联方信用风险担忧的影响，物业板块颓势频现，板块走势较为低迷。关联方信用风险的压制也使物业板块的投资逻辑产生较大的变化，股价大幅度受挫，已经回吐了年初绝大部分涨幅。

全年来看，目前55家上市物企2021年股价平均涨跌为14.3%，与2020年差值明显。主要是由于部分母公司出现流动性风险，市场担忧情绪显著，导致其物管平台股价大幅度下跌。

数据来源：Wind、观点指数整理

尽管部分物业股股价下跌明显，但是可以看出，部分国企央企股价浮动相对较小，其中中海物业股价更是较2020年上涨超100%。同时，部分经营稳健的房地产开发企业，其物管平台股价波动亦不显著。

数据来源：Wind、观点指数整理

反映在市值方面，37家于港交所上市的样本物业服务企业2021年初的总市值为7238.48亿元，到了2021年末，总市值下降至5360亿元，跌幅达到26%。细分来看，得益于稳健的经营策略，仍有不少企业取得了正向增长。

但整体来看，当下物业服务的市值分化程度仍旧显著，强者恒强的局面仍未打破，超过6成的企业市值范围在100亿以下。同时，市值区间的差值更是达到了1569亿。 

数据来源：企业财报、观点指数整理

从经营角度来看，物业服务行业业绩增长持续向好。以2021年上半年的数据来看，大部分物业服务企业营收增幅实现40%的增长水平。

结合以上表现来看，不存在运营独立性问题的物管企业，其市值并未出现明显调整。从各家企业的营收状况来看，各家物业企业都处于净现金的状态。在业绩增幅以及规模增长方面，国有物业服务企业也没有明显占据优势。但由于随着部分房地产行业企业频繁暴雷，延伸至物业服务行业信用开始受到重新的审视，国企不存在控股股东资金链断裂风险，更容易获得信任。

另一方面，得益于2021年各项支持物业服务行业业务边界发展的政策相继出台，物业服务行业空间再一次迎来扩容。增值服务成为众多物业服务企业未来重点攻坚的方向，据观点指数模型测算，预计2021年物业服务行业平均营收增幅将超45%，未来一年物业服务企业高增长态势仍会持续。

整体来看，目前上市物业服务企业市值分化态势将持续，但物业服务行业仍属高速增长行业，随着基本面持续优化，规模、业务水平持续升高，加之物业服务企业抗周期性、强现金流的基本属性仍在，预计2021年上市物企或会迎来估值回调。

为此，观点指数研究院将通过长期对行业进行跟踪研究与数据分析，综合各项指标如运营、财务、管理、品牌表现等，发布"2022物业服务上市企业资本市场卓越表现"研究成果，盘点过去一年在资本市场中表现卓越的物业企业，为物业企业的发展树立榜样并提供借鉴经验，把脉行业风向与前景。

同时，今年3月，观点机构将继续举办"2022观点物业大会"，聚焦探讨物业管理行业业绩成长、多元业务开拓、资本对接以及经营的经验和趋势。届时现场嘉宾阵容强大，将汇聚物业管理行业龙头企业与模式创新先行者，并邀请权威投资机构及金融投行领袖与高层，共话行业拓展内核、增长要点以及发展趋势。

关键词： 估值重塑 物业服务行业未来之争