观点网12月29日晚间，奥园美谷宣布多名高管辞职，一时引起关注。

根据奥园美谷公告，因工作调整原因，马军申请辞去董事、董事长及董事会各专门委员会职务，陈勇申请辞去董事及董事会各专门委员会职务，胡冉申请辞去总裁职务，范时杰申请辞去执行总裁职务；因个人原因，张树军申请辞去独立董事及董事会各专门委员会职务。

辞职后马军、陈勇、张树军将不在奥园美谷担任任何职务，胡冉仍继续担任董事职务，范时杰仍继续担任职工董事职务。

根据公司第十届董事会第二十五次会议决议，胡冉担任董事长职务，范时杰担任总裁职务。

值得注意的是，在此之前，12月14日，申司昀因个人原因辞去奥园美谷董事、执行总裁职务，辞职后申司昀将不在奥园美谷担任任何职务。截至该公告日，申司昀持有公司股份487,100股。

这看起来更像是管理层的重新换血。

马军、陈勇、申司昀等退出奥园美谷，胡冉由总裁升任董事长，范时杰由执行总裁转为总裁。

管理团队换血

奥园美谷前身为“京汉股份”，由中国奥园于2020年4月收购得来，派驻进奥园美谷的管理团队也均来自奥园集团。

从几位管理层各自擅长的领域判断，有业内人士表示，此番人事变动或与奥园美谷剥离地产业务聚焦医美有关。

马军自2015年6月起获委任中国奥园营运总裁，现任执行董事、联席总裁，主抓地产开发的经营管理；陈勇为奥园集团副总裁，地产投资中心总经理，主要负责公司投融资管理、资金管理及资金风险管控工作。

因个人原因辞任的申司昀同样在房地产管理方面有比较丰富的经验，其于2014年3月至2020年5月任奥园集团韶关有限公司总经理。

升任董事长的胡冉于2020年任职奥园美谷董事、总裁，有分析指，胡冉有着复合深厚的学术背景，在科技界、产业界积累了大量资源，具备行业头部企业的丰富管理经验，其个人背景、经验与奥园美谷发展方向高度契合；此前为执行总裁的范时杰，于科技产业管理、学术及公共管理经验丰富，被认为有较强的专业互补性。

从奥园美谷近几个月对外的动作看，主要在推进地产业务资产出售予中国奥园旗下投资公司的交易。

奥园美谷于2021年6月抛出出售地产业务的计划，通过产权交易所公开招标和投标，涉及京汉置业100%股权、北京养嘉100%股权、蓬莱华录35%股权。

外界曾认为，奥园美谷选择对外转让，以达到回笼资金、减少经营成本、减少关联交易等好处。

最终中国奥园旗下投资公司深圳市凯弦投资作为唯一意向受让方，将该3个标的公司纳入，相当于奥园系“左右倒右手”。

中标奥园美谷房地产业务的凯弦投资，成立于2021年4月，为中国奥园间接全资附属公司，主要从事投资控股，实际控制人郭梓文。

7月9日，中国奥园曾公告称，指定凯弦投资为投标人，参与奥园美谷的本次招标。彼时，中国奥园称：“正在优化其组织架构并推进战略实施，预期招标完成后奥园美谷及其附属公司将专注于医疗美容业务，而中国奥园的其他附属公司则继续主要专注于物业发展及投资。”

由此可见，奥园实际并无抛售上述地产业务的意图，而是通过资产转移推进集团内部重组。

年初划分房地产及非房业务时，奥园曾对外表示，成立非房集团的目的是产业赋能和打通壁垒，做好后疫情时代非房业务的赛道选择；而非房板块，内部目标是要助力集团迈进世界500强。

从奥园美谷中剥离出来的地产资产，或将并入中国奥园“幸福生活板块”，归属于房地产业务的大范畴中。

据观点新媒体了解，京汉置业、北京养嘉于2021年8月30日完成工商变更登记手续，蓬莱华录于2021年11月4日完成工商变更登记手续。

此次交易完成后，奥园美谷主营业务收入结构发生重大变化，原本主营业务为房地产、化纤新材料和医美业务，目前以后两者为主。

资产内部转移

回过头看，2020年4月奥园斥资11.6亿元收购京汉股份并改旗易帜成为第一大股东，完成交易过户手续后，以马军、申司昀等为代表的奥园班底正式进驻。

收购京汉股份时，外界的普遍认知是，奥园目标指向了获取这家老牌开发商的土地储备资源，其位于在雄安新区内和环京区域的土储，恰好解决了奥园在环京一带布局的“执念”。

京汉股份项目主要位于北京、天津、重庆、成都、南京、太原、广东省及河北省等地，共计约18个项目，总可售建筑面积约124万平方米。

奥园彼时亦称，通过本次收购，可深耕已有区域，丰富公司土地储备资源，进一步增加一二线城市占比；同时，收购事项促进集团与目标集团的战略整合。

值得一提的是，2015年出任奥园集团营运总裁后，马军曾在接受观点新媒体采访时表示，有意拓展复合地产开发模式，重点养生养老产业、文化旅游地产。

目前可以发现，京汉股份旗下多个项目发展内核与马军所提出的“复合地产开发模式”发展计划相契合。

京汉股份于2000年进入房地产行业，2015年借壳上市，是一家在健康养老、绿色纤维、主题小镇、健康住宅、建筑工程等领域布局和多元化发展的企业。

新入主的奥园团队，在收购后半年主要梳理解决京汉股份的流动性危机，包括通过利用旗下奥园健康2.48亿元收购京汉股份物业公司、深圳奥园科星投资有限公司注资5亿等为京汉股份输血；2020年8月中旬，奥园引入信达资产为京汉股份的19.79亿债权进行收购重组，稍解流动性压力。

具体在规划该平台未来发展方向上，2020年10月26日，京汉股份宣布更名为“奥园美谷”，并选择了原有的绿色纤维业务作为基本盘。

但实际在被收购后，奥园美谷很长一段时间都处于战略摇摆状态，这一定程度上亦与奥园正处内部改革进行各大板块调整有关。

直到奥园美谷接手了奥园健康医美板块的有关营运（包括接手对医美机构连天美的收购）、宣布出售旗下物业开发板块等动作后，确立了医美定位，完全放弃地产开发业务。

在此之前，房地产开发与销售仍是京汉股份营业收入主要来源，2019年、2020年均占比超过70%。

2021年初，奥园集团划分旗下房地产业务成立“幸福生活板块”，非房业务则成立“悦康板块”，奥园美谷被划归到后者。

可以发现，奥园美谷2021年两场业绩会上，均是由时任总裁的胡冉带头出席。

根据胡冉在业绩会上的说法，奥园对医美板块极为看重，且已经规划了清晰的发展路线。

“大家千万不要低估原来以房地产为主业的中国奥园集团在医美行业投入、成为医美行业头部品牌的决心。（奥园美谷）整个定位对标小米、特斯拉、苹果这样的优秀企业，打造医美生态，希望成为一个医美生态的集成商，我们一定不会放过任何一个进一步扩大公司收入和利润水平的机会。”

“当发现战略是对的、商业逻辑是成立的、项目是现成的时候，我们就要靠两个：一是钱，二是人。我们将筹措各种未来发展基金，同时最重要的一个环节是团队的人。”但此处所指的“人”，主要强调的是推出全球合伙人计划充实队伍。

目前来看，奥园美谷医美板块还处起步阶段，但有较好的盈利能力。2021年上半年，医疗美容业务收入1.55亿元，占该公司营业收入比重13.33%；第三季度单季，该公司实现营业收入2.75亿元，同比减少76.32%；归属于上市公司股东净利润1.61亿元，同比增长66.17%。

至于剥离出来的地产业务，以京汉置业资产最为优质。截至2020年末，京汉置业正在开发的房地产项目为9个，销售的房地产项目为5个。

从各项盈利指标来看，2020年，京汉置业实现总营收15.92亿元、营业利润2.45亿元、净利润1.27亿元，分别较2019年下降约37.04%、23.13%、29.34%。同期，京汉置业整体毛利为4.89亿元，同比减少约25%；整体毛利率为30.12%，同比增长4.76个百分点，主要是由于主营业务毛利率增长所致。

关键词： 马军退出、胡冉补位 告别房地产的奥园美谷管理团队大洗牌