【编者按】“未来”以时间为底，以未知为题。以奇迹当注脚，以敢为当步伐。

作为“十四五”规划的开局之年，2021年中国开启了全面建设社会主义现代化国家新征程，向第二个百年奋斗目标进发。

“十四五”规划和远景目标纲要提出，要坚持创新在现代化建设全局中的核心地位。要强化企业创新主体地位，促进各类创新要素向企业集聚。可以预见，未来五年创新驱动将是经济发展的主基调和动力源(行情600405,诊股)。

2021年，以何创新驱动发展？在互联网新技术与各行业快速融合与变革的当下，我们聚焦制造、生命、能源、金融、空间与海洋等深具影响的领域，通过挖掘企业创新的故事，寻找中国经济增长的源动力，馈未来以启示。

中新经纬12月20日电 (薛宇飞)提到万物云，你会想到什么？是阿里云、华为云，还是腾讯云、微软云？万物云与这些互联网巨头的云产业有什么不同？未来又会出现在什么地方？

2021年11月5日，万科A(行情000002,诊股)公告称，计划分拆子公司万物云到香港联交所上市，这也将是万科第一次分拆单个业务板块进行上市。这次公告，让外界得以窥见被万科寄予厚望的新兴业务的成色。

不止物业

从1990年8月18日万科天景花园交付、万科第一个物业管理处成立开始，“万科+物业”诞生了“万科物业”，它也是“万物云”的前身。在万科工作22年、万科集团合伙人兼物业事业集团(BG)首席合伙人、CEO朱保全后来回忆说，万科以前是做贸易的公司，一开始建的房子质量一般，为了弥补这点不足，就要把服务做好。

最开始的万科物业只服务于万科交付的项目，到2011年以后才承接独立第三方的项目，并将服务范围从住宅小区拓展至商业物业。万科不断地输送已交付项目加上自身的对外拓展，让万科物业常年稳居物业服务行业前列，并成为首个营收规模突破100亿元人民币的物企。

近两年，逐渐做大的物业服务公司纷纷上市，特别是2020年，上市潮更是风起云涌。机构数据显示，2018-2020年，A、H股共有6家、12家、18家物企上市，截至目前，2021年上市的物企也有十几家。头部物企中，恒大物业、融创服务、华润万象生活等都趁着2020年的高估值登上资本市场，一时间，物企风光无两。

但在物企上市潮中，始终没有万科物业的身影。对于万科物业迟迟不上市的原因，外界也一直在猜测：它在等什么？

不管是万科董事会主席郁亮、首席执行官祝九胜，还是朱保全，都不止一次被问及具体的上市计划，但他们一直没有松口。对于IPO传闻，郁亮在前两年始终表示：“没有千亿市值，不会上市。”

中新经纬注意到，截至目前，总市值达到过千亿港元的物企只有碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活，如今还在千亿港元以上的则只有碧桂园服务。郁亮的千亿市值目标，足以透露出万科物业要牢牢占据行业最头部的野心。

除了规模，万科物业已经不满足物业公司的概念，郁亮在2019年9月说，“一定要等到大家认同万科物业是一家‘城市服务商’才上市，要区别于传统物业公司，它的价值才能得到充分肯定。”朱保全在2021年5月也说，“我们一定会上市，但如果还是用物业概念上市，我觉得不一定合适。”

万物云。来源：万物云官网

城市服务商概念，很多家物企都提过，但其模式一直还是模棱两可，在这个时候，万科物业给出了自己的答案。2020年10月底，朱保全正式对外宣布，万科物业更名为万物云时他说：“在扎根物业服务30年的基础上，万科物业升级为万物云的时机已成熟。从品牌角度看，‘万科物业’作为服务品牌，不应该让它更综合，而是更专注，更好地服务客户。从科技角度看，万物云已有两家科技子公司被认定为国家级高新技术企业，获得了百余项专利，Tech(科技)模块已经成型且具备BPaaS(流程即服务)输出能力与广泛的IoT(物联网)连接能力。”

如今，万物云包含Space(空间)、Tech(科技)和Grow(成长)三大模块。Space模块包含归属社区空间服务的“万科物业”“朴邻发展”，归属商企空间服务的“万物梁行”“祥盈企服”，以及归属城市空间服务的“万物云城”。Tech模块包括“万睿科技”“第五空间”等，分别提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务、搭建社区住户&商户线上服务平台。Grow模块的“万物成长”是公司的孵化器，持续连接成熟企业、孵化创新企业。

完成更名后，外界也认为，万物云已完成上市所必需的组织框架、业务版图乃至品牌矩阵的搭建，距离登陆资本市场仅一步之遥。一年后的2021年11月，分拆上市计划正式公布。

截至2020年年末，万物云的在管面积达5.66亿平方米，全年实现营业收入182.04亿元。2021年上半年，万物云实现营业收入103.8亿元，同比增长33.3%。朱保全透露，公司2021年的收入将同比增长37.4%到250亿元，利润达20亿元左右。

新旧故事

在2021年11月底的万科临时股东大会上，郁亮说：“万物云目前在‘城市服务商’方面已呈现良好发展势头，今年增长特别迅速。如果万物云以‘城市服务商’的战略定位出现，我觉得意义是非凡的。而且传统住区物业服务里面，每年新增面积中由万科开发的项目已不足一半，所以我觉得万物云已经成熟了。”

万科集团合伙人兼物业事业集团(BG)首席合伙人、CEO朱保全。来源：万物云官网

郁亮所说的城市服务商，与万科集团的“城乡建设与生活服务商”的战略定位是保持一致的，协同效应可想而知。朱保全则将万物云看作是服务业，“我们叫披着物业外衣，或者说带着历史基因的住的消费和企业服务。”

不过，从万物云当前的经营数据去分析，被视为传统的、旧的物业服务业务，依旧起到压舱石的作用。在2021年上半年103.8亿元的营收中，住宅物业服务收入达57.1亿元，占比55.0%。虽然服务商业物业的起步较晚，但自2019年底万物云与戴德梁行合资成立万物梁行后，在商业物业及资产管理服务上就实现了快速地跑马圈地，加上写字楼等商业物业的服务费较高，业务规模迅速壮大。在2021年上半年，商业物业及设施服务实现营收31.6亿元，占万物云总营收的30.4%。

其他业务方面，今年上半年，智慧城市服务实现收入6.3亿元，占比6.1%；社区生活服务实现收入5.6亿元，占比5.4%；万物成长实现收入3.2亿元，占比3.1%。

新业务的规模虽然不大，但万物云将科技、云服务视作未来重点投资的方向。按照计划，万物云旗下住宅物业应该静心做品质服务，控制增速在30%以内，商业物业应该在30%-60%的增速，城市物业应该大于60%的增速。以上为Space板块的发展规划，不包括Tech板块和Grow板块。

最能体现万物云城市服务商定位的，就是“应该大于60%增速”的万物云城业务板块。2020年10月，“万物云城”品牌正式对外发布，这是国内第一个以城市服务为定位的全新品牌，在当时，就定下3年内落地100个城市服务项目的目标。

城市服务业务始于2017年12月底，当时，朱保全与珠海横琴的管委会执法局局长见面，对方提出“大执法，大物业”的概念，说想像物业小区一样治理城市，双方一拍即合。经过多轮沟通，万物云与珠海横琴在2018年5月正式签约。

“政府把城市管理的执法权收回，把对接下面整个城市服务的供应商交由我们总包商进行统筹管理”，朱保全介绍，“这样尽可能把城市管理变成城市服务，我们把一个城市里面的水系统、城管系统、城建系统、环保系统以及社区基层治理系统就能给打通。这件事在政府里有一句话叫‘九龙治水’，几个部门之间往往是树型机构，这个时候如果通过企业在当中穿针引线，效率就可以得到大幅度提高。”

签约珠海横琴，并不能让他十分确定城市服务模式的可复制性，之后，万物云又签约雄安新区，这才让他有了底气。朱保全在今年10月底称，已经签约40个城市，百城计划可以提前完成。

此外，在Tech模块中，此前做智能硬件集成商的万睿科技，已成为国内首家集设计、研发、施工、运营一站式的服务公司。

“很多人都在问，万物云未来的竞争对手会不会是阿里云、华为云、腾讯云、微软云，其实，这些公司做的都是底层的IaaS(基础设施即服务)，并没有去做具体的云运营。对万物云来说，华为云、阿里云、腾讯云全是合作伙伴，万物云是不会去做IaaS的，而是在这些云的基础上构建基于城市服务、工单管理的云服务。”朱保全还称，与大型的云服务厂家有几个最大的不同，一是万物云有线下服务，二是有人工运营，三是有硬件的施工能力，做的是一体化服务。

目前，万物云已经在武汉建立了全国远程运营中心，把物业管理服务的各项流程逐步通过AIoT(人工智能物联网)形成远程闭环。例如，遇到台风、暴雨天气，系统根据天气预报、摄像头对各项目积水情况进行播报，并由系统根据具体情况向业主发送信息。

今年5月，万物云发布了安防机电服务品牌“万御安防”，这是Grow模块孵化出的首个产业链。万御安防的前身为万科物业的安防机电运营中心，后由万物云与海康威视(行情002415,诊股)于2019年底孵化成立，此次分拆并独立运营，意味着万物云将对外输出其安防机电服务能力。

另外，由万物云组建的睿联盟也是一个重要的孵化平台，参与联盟的成员可共享万物云的程序文件、作业步骤、客户资源等，万物云也会战略投资睿联盟成员企业并支持其上市，由此实现做物业界“平台”的设想。截至2020年10月，睿联盟拥有54家成员企业。

得失之间

虽然外界对万物云上市已有预期，但万科在2021年11月突然宣布分拆，市场多少还是有些意外，尤其是放在房地产市场不太景气的背景下。面对一些猜想，郁亮也澄清道，万物云在万科的资产和利润占比只有1%-2%左右，此时分拆上市，并不是要解决万科的资金问题。

从物业服务行业看，由于受到地产行业等多方面因素的拖累，下半年以来物业股的股价出现集体回撤，板块整体估值已不如2020年年末及2021年年初。头部物企中，碧桂园服务的股价在2021年6月29日创下85.2港元/股的历史高位，如今则徘徊在50港元/股，总市值跌破2000亿港元。华润万象生活的股价在2021年6月30日创下55.25港元/股的历史高位，如今跌至40港元/股左右，总市值跌破1000亿港元。

有声音认为，万物云之前一直不急于上市，是在为自身积蓄力量，既在规模上占据行业最前列，又逐渐摆脱物企的属性，在科技、云服务有所突破。但市场的快速变化，也让其错过了上市的最佳时机。

从目前看，能与万物云一决高下的只有碧桂园服务，而就在过去几年，碧桂园服务正借助上市公司的融资便利，大肆收购中小物企，实力得以快速扩充。2018年上市后，碧桂园服务通过配股、发行可转换债券等方式，累计向市场募资超290亿港元的资金，之后便是其在收并购上的长袖善舞。

截至2021年上半年，碧桂园服务在管面积达到6.44亿平方米，合约面积达12.05亿平方米，加上下半年收购的富力物业及彩生活服务的核心资产，管理规模再度大幅提升。

中物研协总经理杨熙在近期的一篇文章中指出，尤其在2021年物业并购市场的特殊窗口期，当资金链紧张的开发企业不得不甩卖“未来”，将旗下优质物业企业出售之时，碧桂园服务成为最大最好的“金主”。而没有及时上市的万物云，在面临这波突然涌现的并购窗口期时，可能会错过一些急需大量现金的优质物业标的。这也是为何与阳光城(行情000671,诊股)的交易时，万物云选择了股权置换而非现金交易。

从经营数据看，碧桂园服务已经开始超过万物云。2021年上半年，碧桂园服务实现营业收入115.6亿元，净利润21.13亿元，万物云同期的营收为103.83亿元。万物云预计今年全年的营收会有250亿元，利润达20亿元左右，而外界预测碧桂园服务今年的营收会达到300亿元。

不过，对于行业内收并购，朱保全有自己的看法。他认为，当前的收并购价格很高，并会带来非常严重的隐忧。在资本对赌之下，收并购一定会谈未来几年的经营利润率，这个时候，赚钱是第一位的，那些物业服务中看不见的地方的投入有可能是能省则省，这恰恰是对整个资产最严重的践踏。万物云则会按照住宅物业增速控制在30%以内，商业物业控制在30%-60%的既定节奏，静心做下去。

万物云的上市仍在推进之中，外界预测，参照碧桂园服务当前1800亿港元的市值，并以万物云在市场上的地位及口碑推算，大概率也可以给到万物云相当的估值水平。(中新经纬APP)

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关键词： 未来的企业|万物云能否当好城市服务商？