北京时间12月16日晚，浑水调研发布针对贝壳（NYSE:BEKE）的沽空报告，称发现了大规模欺诈行为…和瑞幸咖啡一样，这是一家存在大量欺诈行为的真实企业。

对此，贝壳发布声明称，贝壳确保财报数据的真实性和规范性，欢迎各种调查，但坚决抵制任何机构的恶意做空行为。贝壳指出，浑水因为不了解中国房产市场，缺乏对贝壳业务的基本认知和三张报表的正确解读。

浑水做空后，券商研报、数据机构纷纷表示了反驳。从“找房大平台”升级为“让居住更美好”的贝壳，正以一贯的业务韧性与底层价值观，抵抗周期与流言。

周期下的韧性

早前的8月12日，贝壳对外发布2021年二季度及上半年业绩，数据显示，贝壳2021年上半年营业收入达449亿元，同比增长64.6%。在市场下行周期，贝壳显示出明显的韧性。财报显示，三季度，贝壳营收181亿元，贝壳成交额（GTV）达8307亿元，明显跑赢大市。与此同时，截至三季度末，贝壳2021年整体依然保持良好增长态势。1月至9月，贝壳营收达630亿元，同比增长31.7%，调整后净利润为22.5亿元。

透过财报数据可以看出，在市场下行周期，贝壳表现出了良好的市场抗性和韧性。而受益于此，在发布三季度业绩报告后不久，摩根大通、中银国际、巴莱克银行以及中金公司(行情601995,诊股)等知名投行纷纷发布对贝壳的看好研报。

摩根大通分析师认为，贝壳第三季度GTV跌幅小于市场跌幅，这是贝壳价值的有力证明。同时贝壳模式的有效性和管理层的执行力，能确保其实现GTV的长期增长，具有良好的长期增长前景。

安捷证券最新研报认为，随着房地产市场对一系列稳定政策的适应调节，公司的强履约能力、房源资源及经纪人协作体系，将帮助其在一个更健康有序的市场继续成为行业领跑者。

对于市场周期，贝壳找房董事长兼CEO彭永东曾提到，房产交易行业每三年多为一个周期，在此之上有两点变化，第一是房价会在周期过程中稳定有序上涨；第二是城市成熟度会发生变化。

彭永东认为，房地产市场拥有稳定、健康的正常交易量基准线，大部分时候围绕基准线上下小幅波动，健康稳定增长。在他看来，调控是应对市场波动的正常动作，每隔一段时间，市场交易会出现大幅向上波动的交易量并伴随着房价快速上涨，相对应的调控则能够助力抵抗非理性房价，帮助市场回归基准线，平稳发展。

还原居住领域真实需求

中国房地产业起起伏伏，但如果把周期拉长，整个行业已经高速增长了逾20年，中国的城镇化率已经超过60%，家庭户均住宅已经高达1.2套，人均住房面积50平方米，年建设量17亿平方米。

高速增长时代永不复返了，但人们对于美好居住的向往永远不会改变。中国房地产业市场化发展的23年，房子满足的主流需求已经进化了三个阶段：第一个阶段是满足人的基本居住与庇护需求；第二阶段是满足人的多样化活动及功能需求；第三阶段是满足个性化及品质生活需求。

无论是中介公司还是交易平台，或者是大居住领域的开发商、物业公司、租赁运营企业等参与者，它们的生存与发展都依托于两条主线索：一条是市场曲线；一条是服务曲线。这两条曲线的叠加定义了公司的生长空间。

来自空白研究院的报告称，住房越来越变成一个服务业，这是不可逆的方向。从中长期来看，居住服务业必然是一个覆盖交易、租赁、物业服务、社区养老、社区改造等多品类经营的行业，也会是年轻人租房、中产买房、老年人养老的全龄化产业，而不再是单纯的交易或开发。

市场波动帮助企业重新思考自身存在价值。彭永东曾这样分享贝壳穿越周期的经历：“有意思的是，每轮周期的政策调整年份，如2008年、2011年、2014年、2017年，我们的下一年一般都会做一些今天看来‘难而正确’的事。2009年贝壳开始做科学化管理， 2012年开始做真房源、发力客户体验和线上，2015年开始全国化布局，2017年-2018年在做贝壳。”他强调，创造价值与长期主义是贝壳以上动作背后的主要思考。长期主义是经历过过往高低之后的相信和选择。

贝壳与居住服务相关的新业务正稳步推进。被窝家装三季度在北京竣工1127单，环比提升35%。面向服务者，被窝家装推出行业首个全服务者职业学习基地——精工学堂，致力于为家装全产业链输出专业人才。面向消费者，被窝家装推出“十心实意”服务承诺，完善保障体系，降低消费者风险。圣都在1月至9月实现累计合同收入同比增长超过35%。贝壳与圣都在人才招聘、交付中台、供应链能力上开始互相融合学习。

相比于交易受周期牵制，居住服务则不同，这是一个跨周期的行业，居住服务也是一个更广袤的市场、一个毛利更高的市场。在贝壳Q3业绩报表中我们也可以看到，目前新业务虽然仅占其营收的3.4%，却占了毛利的9%。

浑水昨日做空之后，今日上午中信证券(行情600030,诊股)发布事件点评报告指出，（浑水）理解公司的业务数据和财务数据，应该清楚公司收入的真实定义，经纪人的真实定义，也需要通盘了解中国二手房交易的数据体系、交易规则以及不同城市之间市场巨大的差异。报告维持贝壳买入评级，目标价30美元。

市场对于浑水此番做空也反应平淡。贝壳当日盘前跌10%，但开盘后转为上涨14%，最终微跌收盘。

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