11月30日，保利发展控股集团股份有限公司发布公告称，该公司拟发行100亿元租赁住房资产支持证券化产品。

据观点地产新媒体获悉，为提升公司自持物业的运营效率，探索创新型资产运作，保利发展拟发行租赁住房资产支持证券化产品，该项目拟采用“专项计划/信托计划+私募基金”两层架构。

即先由私募基金管理人设立契约型私募基金，公司作为投资人认购私募基金份额，私募基金收购物业资产持有人的100%股权；再由专项计划管理人/信托计划受托人对外募集优先级和次级资产支持证券化产品投资人资金设立资产支持专项计划/信托计划收购私募基金全部份额。

资料显示，资产支持证券化产品拟发行规模不超过100亿元，初步选定广州天悦养老公寓、长沙麓谷林语、长沙保利国际广场、重庆林语溪、沈阳溪湖林语、天津大都会、汕尾金町湾、成都198拉斐等项目作为首次资产标的，首期发行规模约10亿元。

其中，优先级资产支持证券化产品发行规模占比90%，次级资产支持证券化产品发行规模占比10%，公司直接或间接认购次级资产支持证券化产品，并可根据市场情况出售所持次级资产支持证券化产品，最终持有比例不超过资产支持证券化产品规模的10%。资产支持证券化产品期限为2N+1年，最长不超过19年。

同时，为了确保资产支持证券化产品的顺利发行和实施，增信主体将为资产支持证券化产品的优先级持有人提供增信措施。

其一，差额补足，自《增信安排协议》生效之日起(含该日)在资产支持证券化产品分配中就优先级资产支持证券化产品的本金及/或预期收益向优先级资产支持证券化产品持有人提供差额支付承诺，直至优先级资产支持证券化产品的所有应付本金及/或预期收益清偿完毕为止。

其二，流动性支持(如有)，优先级资产支持证券化产品持有人在开放期转让份额无人承接时，增信主体受让优先级资产支持证券化产品持有人登记申请转让且无人承接的相应份额。

其三，保证金(如有)，资产支持证券化产品设置必备保证金，用于保障优先级资产支持证券化产品本金和预期收益的偿付，资产支持证券化产品设立时的必备保证金金额为0元，资产支持证券化产品存续期内当每年物业复估价值低于初始评估值时，增信主体需补足差额作为保证金;当保证金余额与每年物业复估价值之和高于初始评估值时，超出部分将退还至增信主体。

其四，公司对地产区域平台公司整租行为提供维好承诺，整租方出现资金周转困难无法支付整租协议项下的任何款项及运营物业资产所承担的费用时，公司应以适当方式给予整租方资金支持。

截至2021年9月30日，保利发展及其控股子公司对外担保余额为2670.00亿元(含子公司间相互担保)，占公司2020年末经审计归属于上市公司股东的净资产148.14%；其中上市公司对控股子公司的担保余额为2486.83亿元(含子公司间相互担保)，占公司2020年末经审计归属于上市公司股东的净资产137.98%。该公司为子公司转让的应付账款承担共同还款义务余额为414.73亿元。无逾期担保事项。

关键词： 保利发展拟发行100亿租赁住房资产支持证券化产品