时间，对于当下的房企来说太过于珍贵了。

奥园，伴随着物业平台与项目资产出售脚步，正在这场行业流动性危机中赛跑。

11月上旬，据悉奥园与投资人正在针对若干笔私募债同步进行展期谈判工作；但由于进展不顺，谈判中断。

近日则流传出一份《奥园展期方案》，将对“中山证券-奥创二期资产支持专项计划”等共三笔私募产品进行展期，未偿本金余额为15.16亿元。

该方案将在11月19日的债券持有人大会上进行投票。而有知情人士称，截至目前该方案是否通过还未知悉。

债务与展期

事实上奥园的财报并不算差。

截至今年中期，奥园有两条红线达标。其中，净负债率从年初的82.7%下降至80.7%；现金短债比率为1.3倍。

一条未达标的红线数据为剔除预收款项后的资产负债率，中期录得数据为78.5%。

、按照管理层在今年年初业绩会上的发言，奥园原本计划是在2023年实现三道红线全部达标；但于中期，奥园将这个目标提前至2022年末前。

据悉，截至中期奥园有息负债从1149亿元下降至1113亿元，按照全年下降10%-15%的目标，奥园今年至少还要下降78.9亿元；而奥园下半年到期的所有债务大概是150亿元左右。

与之相对的是，截至中期奥园账面上躺着683亿元现金，即便是近期奥园召开的投资人会议上披露的截至9月底账面580亿元现金，一切看起来也仍运筹帷幄。

然而从目前动用债务展期手段来看，显然有其他不利动因。

奥园过往曾表示，公司在资金分布方面一般分为项目公司资金和集团资金，其中60%在集团层面，按此计算目前奥园可动用的集团资金实则约348亿元。

同时，以市场层面来看，目前预售资金监管趋严，诸如奥园等房企都面临着账上现金支配力度下降的问题。

另一方面，奥园长期存在少数股东权益与利润分配上不匹配、表外债务不明的情况，这些都为奥园偿还债务能力蒙上了一层不确定性。

如以美元债为例，财报显示，奥园明年年初有大笔美元债到期，其中比较紧迫的是2022年1月到期的5亿美元高级票据。但有金融机构信息源就指出，奥园今年年内仍有3笔大约在5亿美元的美元债到期。

此外值得一提的是，几大机构的评级下调也在一定程度上催化了危机的显现。

今年10月，标普将奥园信用评级从“B+”下调至“B”，认为其流动性可能在未来12个月进一步收紧；随后穆迪也将奥园评级下调至B1。

11月，惠誉、穆迪、标普均先后下调奥园评级，其中标普奥园长期发行人信用评级从“B”下调至“CCC”，担心其无法利用现有现金余额偿还债务，无法偿付风险正在显著加剧。

有消息便指出，奥园主体信用评级的下调，致使上述提及的3笔年内到期私募美元债触发相关违约条款，因此部分债权人要求奥园提前偿还债务。

这让奥园手头可动用的资金更为紧迫。

于是，就在11月初，奥园针对三笔国内私募债进行展期谈判，分别是深圳市前海融通商业保理有限公司2021年度第一期奥园集团供应链应付账款定向资产支持票据、平安-奥盈供应链金融1期1号资产支持专项计划、中山证券-奥创二期资产支持专项计划，未偿本金余额为15.16亿元。

三笔私募债分别将于11月26日、12月3日及2022年5月20日到期，但后者中山证券-奥创二期ABS原本定于今年11月22日为行权回售日。

信心与时间

据披露的债务方案，奥园计划将这三个私募债将展期一年，期间预期年化收益保持不变；兑付上奥园将分三次兑付，时间节点分别是原到期日付10%，展期30天后支付10%，剩余80%将到期一次性支付。

为保障兑付，奥园以江西宜春一幅商住土地的使用权为该次展期计划提供抵押担保，估值超过10亿元。

同时，三笔私募债在展期期间不再执行原合同文件中约定的信用触发机制（包括提前清偿、丧失履约能力事件、权利完善和交叉违约）、基础资产赎回、循环购买、提前终止、资产服务机构解任等调控。

就在11月19日，奥园召开债券持有人大会对上述展期计划进行投票表决，计划需要获得超过三分之二的投票才可通过。

目前，观点地产新媒体综合多方信息看，展期方案并没有顺利通过，存在展期条件没有谈妥等原因。

事实上，为了回笼资金、保障债务兑付，近两个月以来奥园已经祭出了许多措施。

如11月4日，在奥园健康拟出售55%股权予合生的市场消息下，奥园健康公告称公司就出售附属公司权益正与第三方初步讨论；11月8日，郭梓文家族信托JOY PACIFIC以6亿港元认购中国奥园1.62亿股股份。

随后奥园开始项目处置，11月14日，奥园以9亿港元出售香港罗便臣道若干物业，预计亏损1.77亿港元；11月15日工商信息显示，奥园广州荔湾东塱项目公司从100%持股比例降至51%，引入世纪金源入股49%。

但即便如此，持有债券的投资者还是不能完全信任这家处于行业风暴中的房企。

标普在最新报告中便指出，奥园近期的资产处置并没有完全减轻中国奥园的还款风险，并不太可能覆盖其包括2022年1月到期的6.88亿美元离岸债务。

同时，在2022年剩余时间内，奥园还将面临2亿美元于6月到期可回售私募票据、2.5亿美元的高级票据将于9月到期以及偿还银团贷款和其他债务。

信心比金子重要，放在此刻再合适不过。

有信源称，上述奥园国内私募债的投资人要求追加实控人担保，这一缘由或可联想到近期阳光城通过的债务展期计划。

阳光城在过去一段时间同样不太顺，三季度财报被二股东投反对票、后遭遇“股债双杀”，同时面临多笔即将到期美元债。

不过如今阳光城或许可以稍微喘口气--11月18日公告显示，阳光城旗下美元债豁免交叉违约同意征求已获通过，3只美元债展期的投票率均超过85%。

至此，阳光城11月份所有到期的公开债务已完成展期。境内债方面，阳光城6.37亿元“18阳光04”债券、4.99亿元供应链ABN、12.7亿元购房尾款ABS展期12个月的兑付方案同样获投资人表决通过，合计24.06亿元。

展期顺利的关键，就在于阳光城实控人林腾蛟将个人担保加上条款。

据悉，阳光城此次美元债展期后发行的新票据由阳光城母公司提供担保，同时由持有母公司43.98%股份的实际控制人林腾蛟提供个人担保。

有内部人士透露，除了美元债，目前阳光城的境内债、商票、非标等许多都在谈展期，林腾蛟同样计划加个人担保。

这一诚意或许打动了许多投资人。就在不久前，林腾蛟辞任兴业银行职务，并清空股份回笼近10亿元。

同样是展期，奥园能否跨过这一道坎争取到时间？

截至发稿时间，关于奥园私募债展期方案是否通过仍未知悉。

关键词： 奥园筹资赛跑 香港项目、物业出售脚步中再寻私募债展期