· 概 要·

本文主要通过回顾海外征收房地产税的实践经验，梳理相关文献，分析房地产税对房价的影响到底有多大。

房地产税会通过什么机制影响房价呢？从理论上来说，如果将房地产税看作是对消费品征收的消费税，则会使得房价上升；如果看作对资本品征收的资本税，则会导致房价下降；如果看作提高公共服务水平的受益税，则影响的方向存在不确定性。

综合海外房地产税征收的实际经验，房地产税的征收能够对房价起到一定的抑制作用，但其影响程度有局限性。一是税率的高低限制了政策的有效性，当征税的强度较小时，有可能对房价并不造成影响。二是这种影响的持续时间有限，随着时间推移（根据文献，在3-5年左右），房地产税对房价的影响作用将逐渐消退。三是对房屋供给紧张的地区，其可能通过税收转嫁等方式，对房价反而形成抬升。

判断我国当前房地产市场走势，不仅要看房地产税，还要看宏观政策、经济的大环境，以及房地产的大周期，考虑到这些，房地产市场面临的压力可能还会继续演绎。当房地产投资属性下降、回归居住的最本源，才是真正的“房住不炒”。

我们在专题《房地产税：如何征收，有何影响？》中已经基于之前的试点经验和海外发展经验，讨论了下一阶段我国的房地产税具体如何征收，有哪些影响。本文主要通过回顾海外征收房地产税的实践经验，梳理相关文献，分析房地产税对房价的影响到底有多大。

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海外如何征收房地产税？

根据IMF统计，截至2017年世界上有129个国家征收财产税，而其中最主要的组成部分是在房地产保有环节的税收，即房地产税。从房地产税的总体规模来看，房地产税收入占GDP的比重虽有上升，但仍较低。33个发达国家，其房地产税占GDP比重的平均值在2%左右，而30个新兴国家和发展中国家的平均值仅为1%左右。

虽然对于整体经济来说，房地产税的体量较小，但其作用不可小视。一方面房地产税在地方财政中有着举足轻重的作用，是地方政府的主要税源。以OECD的主要国家为例，英国地方政府收入中99.5%来自于房地产税，而美国地方政府收入的71.6%为房地产税收入。可以说房地产税是地方政府最主要的税种，也是主要税源。

另一方面，部分海外国家征收房地产税，除了保证财政收入外，往往有着抑制房地产泡沫、调控房价、缩小贫富差距的政策目标。典型的案例是日本和韩国，其中，日本于1998年开征特别土地持有税以控制房价，但由于未能达到预期调控效果，已于2003年停征；韩国2004年开征的综合房地产税，主要也是为了抑制房价上涨。

综合来看，“宽税基、低税率、多减免”是大多数国家的税制选择。各国房地产税的税种、征收对象、计税依据、税率均有不同，但总体看来有以下几个共同特征：第一，房地产税的征收对象是房产或土地，征收范围较广；第二，一般以价值或者租金价格作为计税依据，税率虽然在各国之间存在差异，但整体不会太高，大多在1-5%之间；第三，多采用分类税率，或者向低收入群体提供税收优惠，如免征区间、税率减免等。这种征收方式，一方面保证了足够的税源，能够支撑财政收入，另一方面也避免给民众造成过多的负担。

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房地产税影响房价：三大渠道

房地产既有消费品的属性，也有投资品的属性，而房地产税同时还与地方税收收入和公共服务有关，这就使得房地产税对房价的影响一直是一个具有争议性的问题，我们需要先讨论房地产税影响房价的不同机制。从理论模型的角度来进行分析，根据Zodrow（2001）[1]、况伟大（2009）[2]和张平、侯一麟（2016）[3]的论文，我们梳理了目前关于房地产税如何影响房价的学术研究，大致可以将影响机制分为三类。

第一类观点被称为“传统观点”（Traditional View），在这种理论中，房地产是一种消费品，消费者购房主要是为了满足自住等消费需求。在这种前提下，房地产税是一种消费税，如果消费者的需求弹性小，税负就能通过调整房价转嫁给购房者，征收房地产税将抬高房价。这一观点最早由Simon（1943）[4]提出，并由Netzer（1966）[5]完善，这种理论一方面假设供给具有完全弹性，也就是房地产商的生产、建设能迅速调整；另一方面，房地产作为消费品，一般是主要用以自住，而且由于消费者一般不会轻易搬家，比如很少会有消费者因为目前所在城市的房价太高，就选择搬到房价更低的城市，所以可以假设购房是一种刚需。

在这种供给弹性大、需求弹性小的假设下，房地产税将由消费刚性更强的消费者承担，从而导致更高的房价。根据下图所示，当消费者的购房需求越没有弹性时，其承担税负更多，房价也就越高。但现实中大部分房地产税都是直接税，在税负转嫁上存在一定障碍，而房地产市场受行业性质、制度等条件影响，短期内的供给弹性是比较小的，所以也比较难通过涨价将税负转嫁给买方。

第二类被称为“新观点”（New View），这一理论的前提假设是，房地产在房价上涨后增值，通过交易房产能获得利润，那么房地产就是一种投资品，房地产税可以视为对资本征收的资本利得税，如果征收房地产税将降低房价。这一观点由Mieszkowski（1972[6]，1989[7]）提出，他们认为，如果房地产税的本质是一种资本利得税，征收房地产税将增加持有资本的成本，使得资本收益率下降，那么以投资为目的的炒房客会选择少买或者不买，削减需求，最终导致房价下跌。

Case和Grant[8]基于这一理论，在1991年进行了数值模拟，他们发现，如果全国采取统一税率，提高房地产税的确将使得房价下跌、住房消费减少，在他们的测算里，如果从不征收到征收2%的房地产税，房价将下降4.5%左右。而当各地房地产税率不同，有的地区税率较高，有的地区税率较低时，情况又略有不同。高税率地区的房价下跌、消费减少，这和之前的情况是一致的，但是高税率地区减少购买的消费者会发生流动，这一挤出效应反而相对推高了低税率地区的房价，使得低税率地区的房价下降幅度更小。延伸来说，房地产税作为资本税，对高价的、作为投资性消费的房屋价格影响更大。

第三类观点认为，房地产税的征收与房价的关系存在不确定性，被称为“受益观点”（Benefit View），这里认为征收房地产税的目的是补充地方财政，房地产税的缴纳者也是受益者，所以将其看作一种受益税。这一观点基于Tiebout在1956年发表的地方政府模型[9]，由Oates（1969）[10]、 Hamilton等（1975）[11]不断完善。这一类观点认为，虽然从传统供需层面来看，房地产税会压低房产价值，但房地产税征收补贴了地方财政收入，使得地区的公共支出增加，例如学区水平提高、基础设施改善、社区环境提升，这都会使得房产增值。后者的假设前提是，由于房地产税主要由地方政府征收，并且“专款专用”，主要用于区域的建设，从而抬升房价。在这种情况下，房地产税实际是对公共产品和服务的一种付费。

最终房地产税的征收是抬高还是降低房价，取决于两种效应的相对强弱。当购房者对公共服务、学区质量、居住环境等非常重视时，房地产税率和房价之间可能会出现正相关。需要指出的是，由于海外的房地产税往往采取“以支定收”的模式，征收的房地产税税款总额、相关税率是由居民对公共服务的需求确定的，所以从因果关系上看，更可能是地方财政支出决定了房地产税的征收，而非由房地产税决定房价。

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房地产税：会导致房价下跌吗？

那么从海外的实证经验来看，实际情况更贴近哪种观点呢？由于影响房价的因素较多，而且房地产税影响房价的机制也较为复杂，简单地观察两者之间的数值相关性，一方面忽视了其它因素，如货币政策、信贷政策、居民收入等，对房价的影响；另一方面也不能准确地判断两者之间的因果关系。由此，我们通过梳理学术文献中的实证分析结果，来获得更精准的判断。

总体来说，房地产税的征收对房价是偏负面的影响。Ross和Yinger（1999）[12]曾指出，几乎每一项关于房地产税资本化的研究都发现，房地产税对房屋价值有负面影响。Rosen和Fullerton（1977）[13]的研究，是基于1960和1970 年新泽西州东北部 53 个社区的数据，他们控制了收入、人口、房龄、房屋位置等其他影响房价的要素，并且将公共服务对房价的正向影响单独剥离开来，这种方式控制住了其他可能影响房价的因素，只保留了房地产税对房价的直接影响。他们发现，房地产税率对房屋价值有负作用，根据推算，当房地产税的有效税率从3%提高到4%，将会导致一套具有代表性的3万美元的房屋降价9.4%。但值得注意的是，这个分析没有考虑到房地产税对房价的间接影响，即通过增加地区公共服务带来的房价变化。

Alpanda和Zubairy（2017）[14]运用一般均衡模型，对1984年到2007年的美国季度数据进行了分析。他们发现，将房地产税率从1.4%提高到1.63%后，降低了家庭从投资住房中获得的未来回报，减少了对投资性住房的需求，从而使得房屋需求削减，房价也随之下跌大约0.5%。但随着持有成本影响的消退、住房供给的调整，在税率增加的冲击发生五年后，房价又恢复到均衡水平，也就是说，房地产税对房价的冲击是相对中短期的，修复时间大约需要5年。

聚焦房地产税政策调整前后房价的变化，能够排除其他长期影响房价的因素的作用，从而更直接地观察房地产税政策对房价的影响。其中一个案例来自Elinder和Persson（2017）[15]，他们分析了瑞典减税政策对房价的影响。值得一提的是，由于瑞典房产税主要由中央集中征收，并不用于地方建设，这就进一步地剔除了房地产税通过改善区域环境，从而对房价产生的间接影响。

2008年初，瑞典政府将房产税税率由1%降至0.75%，同时应缴税额超过6000瑞典克朗的部分免征，该国境内约有一半的物业单元得以减税。基于政策出台前后两年，超过10万笔的房产销售数据，他们发现，瑞典房产税的大幅削减并未对房价产生显著影响，房价涨幅仅有0.5%，而在超高价房产（价格高于95分位数和99分位数）中才观察到了房价的显著上涨，其分别上涨了4.1%和8.4%，但这仍与理论模型的结果存在一定的差异。他们认为减税并未带来大规模的房屋涨价，一是中央减税政策的效果可能不及地方减税，二是因为民众可能预期政策将出现反复，三是因为信贷等条件的约束，需求的增加并不会快速增加。而仅有部分减税力度较大、本身供小于求、非常稀缺的高价房屋，其价格才会有较大涨幅。

除了对单一国家的分析外，跨国比较的结果，也得出了房地产税对房价的负向作用。Oliviero等人（2019）[16]分析了1970年至 2014 年期间，34 个经合组织国家的面板数据，同时也控制了经济基本面、国家特性、时间等变量，从而剔除了这些因素对房价的影响。他们发现，当房地产税收入增速每提高1个百分点，房价增速就会下降约0.02个百分点，房地产税增加的国家往往会经历全国住房市场的通缩。

况伟大等（2012）[17]对1980-2009年23个OECD国家的住房市场数据回归分析，发现房产税率每提高1%，房价指数将下降0.69%。但是，这种抑制作用是有局限性的，一方面地方政府不大可能大幅提高房产税率，所以通过征税对房价的抑制程度有限。另一方面，从长期看，房价主要是由收入和人口决定的，房地产税政策不会使得房价脱离经济基本面。在比较了各类控制房价的政策后，他们发现，虽然征收房地产税比利率政策在抑制房价上更有效，但改变房价增长预期、抑制投机政策对房价影响更大。

以上这些文献，大多发现房地产税和房价之间存在负相关，不过，仍有部分文献得出了不同的结果，当房地产税征收带来地方公共服务的改善对房价支撑较强，而对房价的抑制作用有限，这甚至可能导致房价上涨。例如Fischel（2001）[18]发现，房地产税的“受益税”性质相当显著，房地产税的征收明显地提升了区域价值，但作为资本利得税来抑制房价的作用并不明显，从而并不直接影响房价。

综合来看，房地产税的征收能够对房价起到一定的抑制作用，但其有效程度有局限性。一是税率的高低限制了政策的有效性，当征税的强度较小，有可能对房价并不造成影响。二是这种影响的持续时间有限，随着时间推移（根据文献，在3-5年左右），房地产税对房价的影响作用将逐渐消退。三是对房屋供给紧张的地区，其可能通过税收转嫁等方式，对房价反而形成抬升。

判断我国当前房地产市场走势，不仅要看房地产税，还要看宏观政策、经济的大环境，以及房地产的大周期，考虑到这些，房地产市场面临的压力可能还会继续演绎。当房地产投资属性下降、回归居住的最本源，才是真正的“房住不炒”。

关键词： 房地产税