观点指数10月14日，国务院新闻办公室举行深圳综合改革试点实施一周年进展成效新闻发布会。

问答中提及，根据第三次国土调查，深圳目前陆域开发强度已达50%，因此深圳的开发强度要严格控制。

未来，深圳的发展空间不能再走规模扩张的老路，要通过改革的方式，加大对存量资源的盘活力度，走一条内涵式、集约型、绿色化的高质量发展新路子。

深圳作为城市更新的先行城市，土地和空间利用的制度和经验相对成熟，且受到“防止大拆大建”政策的影响相对较小，空间发展改革可以探索的空间更大。

面对目前居住用地紧缺，商业用地泛滥的情况，深圳采取了调整用地规划、推进“非住改保”等多项措施。

因此，未来深圳的土地利用将聚焦在更新和改造上，房地产业务发展亦将更加本土化和特色化。

严控房地产业务风险，重申金融监管

10月19日，深圳银保监局等三部门发布《关于推动金融业服务新发展格局的指导意见》，对深圳银行业保险业服务未来发展提出要求。

意见提出，严控房地产业务风险，落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动辖内房地产市场健康稳定发展。

意见重申房地产金融监管，表明目前政策不会有放松的空间，亦未见加码的迹象，保障刚需人群的基本住房需求仍然是基本方向，而投机者则不断被出清，未来一段时间依然是市场的调整阶段。

9月初发布《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》以来，深圳作出相应行动，近期举行了深圳前海深港国际金融城建设启动仪式。

前海深港国际金融城将落地桂湾片区，项目总体规划面积2.3平方公里，居住人口规模约11.1万人，规划就业人口规模约16.5万人，着力打造深港金融合作平台、国家金融业对外开放试验示范窗口、跨境人民币业务创新试验区和金融创新监管试验区。

据统计，金融城目前已签约入驻的港资、外资金融机构占三成，推动金融城建设将会提升这类企业的入驻率，同时加深深港金融市场互联互通，令深圳和香港合作的效益大大提升。

第三批集中供地出炉，福田推人才住房用地

土地交易市场保持较高的活力，深圳第三批集中供地推出11宗地，总土地面积38.1万平方米，合计建筑面积187万平方米，起拍总价352亿元。

南山区此次出让2宗地块，而此前两批供应每次仅有1宗；另外福田区推出1宗地块，预计是福田区本年度唯一1宗挂牌的宅地；龙岗区、宝安区、光明区、坪山区亦有地块推出。

据计算，南山区K103-0016地块的公共住房建筑面积最高可达到57%，同时商品住房的销售均价限9.61万元/平方米，但地块起拍楼面价不到2.5万元/平方米，仍保留合理的利润空间。

另外，上一批次流拍的宝安区松岗街道A407-1020地块继续出让，出让底价仍是17.79亿元，最高限制地价小幅下调100万元，初始配建要求和商品房平均售价限制亦无调整，显示出深圳一级土地市场对土地价格的坚守。

城市更新方面，月内两个文旅项目城市更新出现新动态，香蜜湖度假村城市更新单元草案公示；小梅沙度假村则正式关闭，由深圳特发集团操刀，项目将于2024年全面竣工，2025年正式投入运营。

此外，深圳国际拟转让梅林关城市更新项目股权，后者项目公司目前由新通产公司（深国际全资控股）、深高速（深国际间接持股）及万科持有，本次转让股权为新通产公司持有的35.7%股权，底价27.88亿元。

据了解，梅林关项目在2015年确认实施主体为深国际联合置地，2018年万科以29亿元的代价获得项目公司30%的股权。本次挂牌万科享有待售股权的优先购买权。

新批预售带动一手成交，光明区网签领跑

得益于近期新批准预售项目不断上线，10月深圳一手商品住房成交维持年内较高水平，而二手房成交则继续低迷，实现七连跌。

据观点指数监测，10月深圳新建商品住宅成交4712套，成交面积48.57万平方米，环比上升48.1%，同比上升7.84%。

成交前三位的区域依次是光明区、宝安区、龙岗区，光明区本月网签主力为星河天地、云科府和金地峰境瑞府，宝安区为联投东方世家花园，龙岗区为颐安都会中央花园。

从成交面积段来看，90至144平方米的改善型产品是成交主力，占总成交面积的77.13%，其次是小于90平方米的刚需户型，占总成交面积的19.82%，而144平方米以上的占总成交面积的3.05%。

数据来源：观点指数整理

二手商品住宅成交连续7个月下跌,10月成交1605套，环比减少9.07%；成交面积15.04万平方米，同比下降66.42%，环比下降11.15%。

深圳市房地产信息平台数据显示，10月全市新批预售商品住房项目11个，共6847套，新批供应面积61.9万平方米，保持较大供应量。

由于新批准预售保持较高水平，深圳住宅供需压力短期内缓解。截止10月末，深圳全市新建商品房库存面积228.45万平方米，库存套数23285套，去化周期为4.5个月，与上月持平。

项目方面，本月获批预售的11个项目均于月内上线购房意向登记系统，分别为福田区的深业中城、加福华尔登府邸，南山区的汇城茗院，罗湖区的翠园华府、京基水贝城市广场，宝安区的电建洺悦鹏著花园，龙岗区的万科天誉花园，坪山区的和城里、燕澜和鸣花园、花样年旭辉好时光家园以及深山合作区的九龙湾花园。

据悉，深业中城是上述项目中唯一价格超过10万元/平方米的项目，备案均价为13.1万元/平方米，与两年前该项目住宅产品的推售均价持平，本次推出137至212平方米的大户型项目，由于供应稀缺，222套新房开盘售罄。

第四季度深圳房地产市场的焦点逐渐向城市核心区转移，从福田区、南山区地块的挂牌，到香蜜湖度假村城市更新项目的推进，再到深业中城的上线，原本由于供应过于紧缺而不被提及的都市核心区，存在感在近期变得强烈，这或许是核心区供需紧张的局面将出现松动的一个小小的信号。

关键词： 10月深圳房地产市场报告 | 集中供地挂牌 重申监管控风险