中新经纬11月10日电 题：朱一鸣等：头部房企转型试水“城市服务”新领域

作者 朱一鸣(克而瑞研究中心企业研究总监)

汪慧(克而瑞研究中心研究员)

随着大批房企的物管公司完成分拆上市，行业转型升级也在持续深化。城市服务将物管公司的业务边界从住宅社区延伸至城市治理层面，进一步打开了物管行业发展的市场空间。

在国家和地方政府对城市管理、城市治理重视程度不断提高的背景下，越来越多的房企将城市服务作为业务转型的新赛道，部分企业已经上升至战略层面。

根据中物研协发布的《2021城市服务物业管理发展报告》(下称“报告”)显示，现阶段城市服务尚处于发展初期，市场集中度及竞争程度较低，对于物管企业来说，尚有较大的市场空间。

率先进入城市服务领域的物管企业正在逐步加大布局，如碧桂园服务、万科物业、保利物业、招商积余(行情001914,诊股)等，项目拓展速度加快，数量上更进一步。

报告显示，城市服务已成为碧桂园服务的重要业务板块，截至2021年上半年，公司的相关项目已落地全国150个城市。万科物业于2018年启动首个“物业城市”项目之后，业务范围也已辐射至全国21个城市。

同时，其他物管企业也开始看好城市服务即将爆发的市场需求，纷纷涌入城市服务领域。目前，市场内已有龙湖智慧服务、雅生活服务、南都物业(行情603506,诊股)、世茂服务、弘阳服务、佳兆业美好等多家物管公司布局城市服务领域。城市服务或将成为物管公司在住宅社区、商业资产以外的另一条核心赛道。

整体来看，物管行业在城市服务领域的探索仍处于起步阶段，其业务规模、效益占比都相对较低。目前，合作与收并购是当下物管企业进行业务开展和战略扩张的常见路径。

与开发传统住宅、商业等业态不同的是，城市服务尽管也是资源依赖型业务，但其无法直接靠地产母公司输血，更加注重政企合作与相关资源的承接。因此，具备国企、央企背景的企业在切入城市服务领域优势更加突出。

另外，政府在选择服务商时，企业品牌、管理经验、服务能力都是考查的关键要素，这对物管公司以及母公司的专业管理服务能力提出了更高要求。我们预计，未来在城市服务领域，物管公司的资源与能力将是两大致胜因素。(中新经纬APP)

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关键词： 朱一鸣等：头部房企转型试水“城市服务”新领域