红周刊 见习记者 | 陈雯

今年5月份顺利过会的安徽省建筑设计研究总院股份有限公司（以下简称“建研设计”）前不久注册申请也获得证监会通过，这意味着其即将迎来上市发行的日子。

建研设计主要从事建筑设计、咨询、研发及其延伸业务，包含常规建筑设计业务、新兴业务设计与咨询、EPC总承包业务、施工图审查业务等。

建研设计作为房地产行业的上游企业，易受房地产行业波动影响，《红周刊》记者在查阅建研设计招股书后，发现近期房企资金链紧张，导致建研设计的应收账款急剧增加，回款速度变慢，需要计提更多的坏账准备，给公司的盈利水平和现金流都带来了不利影响。

另外，建研设计背靠安徽省国资委，约九成收入来自安徽省内，业务在一定程度上受地域限制。在行业整体竞争十分激烈的情况下，若公司想走向省外市场，扩大业务规模，尚存在较大难度。

受房地产客户影响，空有收入难回款

2018年-2021年上半年，建研设计的应收账款账面余额分别为9575.88万元、1.41亿元、1.82亿元和2.5亿元，占当期营业收入的比例分别为28.20%、37.67%、41.98%和130.63%。建研设计的应收账款余额和占比逐年增加，且增速较快。

根据公司招股书介绍来看，一方面是由于建研设计目前的主要客户为各级地方政府、企事业单位以及各类房地产开发商，其内部付款审批流程复杂且用时较长，普遍存在逾期结算情况；另一方面，则因为近段时间以来，部分房地产客户因国家政策调控或经营不善而造成资金紧张，导致建研设计不能及时收回欠款，应收账款高企。

具体来看，2020年8月，监管部门出台房地产融资新规，设置“三条红线”相关指标控制房地产企业有息债务的增长，这对建研设计的房地产企业大客户有不小影响。

据披露数据显示，2018年-2021年上半年，建研设计客户中涉及“三条红线”房地产客户的模拟应收账款平均周转率分别为4.02、2.89、0.70和0.15，下降非常明显。而建研设计自身的应收账款周转率分别为3.79、3.16、2.69和0.85，总体来看，其应收账款周转速度整体大幅变慢，可见其应收账款回款情况受房地产客户影响相当大。

表1：“三条红线”房地产客户的模拟应收账款周转率情况

随着建研设计的应收账款回款速度的变慢，其应收账款的期后收回率也大幅降低。据招股书披露，截至2021年8月31日，建研设计报告期各期末应收账款期后回款率分别为74.92%、71.21%、36.02%和10.57%，期后回款情况也越来越差。

图2：应收账款回收情况（单位：万元）

图片来源：招股书

随着应收账款金额越来越大、回款速度越来越慢，建研设计不得不大幅计提坏账准备，2018年-2021年上半年，其计提的坏账准备分别为1422.58万元、1990.71万元、2815.06万元和3710.28万元。

其中，截至2021年6月30日，建研设计应收恒大集团款项余额合计为2107.89万元，计提了1869.04万元坏账准备，计提比例为88.67%，而2021年上半年建研设计实现扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润仅为1568.43万元，显然，坏账准备的计提对建研设计的经营业绩产生了很大的不利影响。

如果房地产行业资金紧张的问题持续更长时间，建研设计应收账款回款周期或将更长，一旦出现大量的坏账，必然会对公司的财务状况和经营成果造成不利影响。

市场竞争激烈，省外市场开拓不易

建筑设计咨询行业具有一定的地域性特征，这一点在建研设计上体现得十分明显。建研设计的控股股东为由安徽省国资委百分百控股的安徽省国有资本运营控股集团有限公司，持股比例为40%。目前建研设计的业务主要集中在安徽省，报告期内，公司来源于安徽省的收入占公司主营业务收入的比例分别为93.34%、93.65%、93.11%和89.59%，因此，在可预见的一段时间内，建研设计的业务仍将主要集中在安徽省。

业务过于集中于某一区域，容易受到区域限制，如果未来安徽省建筑工程的开发建设出现投资增速放缓或投资总额下降，建研设计的业务收入将受到不利影响。另外，如果建研设计想要持续扩大业务规模和营业收入，就必须进行省外市场的开拓。

在此次3.25亿元的募资项目中，建研设计就计划募集8779.90万元，用于设计服务网络平台建设项目，对上海、海口、深圳、重庆、镇江等地的设计服务网点进行建设，以扩大公司业务规模。

但是，建研设计长期扎根于安徽省内市场，尽管在区域内具有较强竞争力，但省外市场的开拓却是存在较大难度和风险。

据招股书显示，截至2019年末，全国建筑设计类企业数量达到23183家，市场参与主体众多、市场化程度高，形成了以大中型国有（或国有控股）企业和部分大型民营企业为主导，同区域内中小型企业为辅的行业竞争格局。

若要顺利开拓省外市场，建研设计的主要竞争对手包含大中型国有企业以及上市民营企业。

其中，大中型国有设计企业主要包括北京市建筑设计研究院有限公司、中国建筑设计研究院、上海现代建筑设计有限公司等，这些企业业务遍及全国各地，并在全球范围开展建筑设计相关业务，经营规模较大，建研设计与这类企业相比经营规模存在较大差距。

而上市民营企业主要包括汉嘉设计、华阳国际、筑博设计、启迪设计、中衡设计、华图山鼎等。而这其中，除了华图山鼎收入规模与建研设计差不多外，其他几家上市公司营收规模均比建研设计大，综合实力也比之强。所以，对于建研设计来说，想要顺利开拓省外市场并不是一件简单的事。

图3：同行业上市公司营业收入情况对比（单位：万元）

图片来源：招股书

缺乏人才优势

建筑设计行业属于技术和知识密集型服务行业，人才是核心竞争力，那我们再来看一下建研设计现有人才方面的情况。

目前，建研设计的各类注册资格人数合计为169人，包括一级注册建筑师资格43名，一级注册结构师资格38名，注册城市规划师资格14名，注册设备工程师资格25名，注册电气工程师资格12名，注册咨询工程师资格12名，其他注册资格25名。

相比之下，三家大型国企中，北京市建筑设计研究院有限公司的注册资格人数有674人，中国建筑设计研究院有520人，上海现代建筑设计有限公司有1800余人。而同行业上市公司里，启迪设计的注册资格人数有229人，汉嘉设计有231人，华阳国际有218人。相比之下，许多公司的注册资格人数均多于建研设计，其在这方面的潜在竞争力同样有所不足。

图4：同行业公司的注册资格人数

图片来源：招股书

员工薪酬是建筑设计业务成本最重要的组成部分，也是吸引人才的关键因素，那我们看下建研设计目前的员工薪酬情况。2018年-2021年上半年，建研设计的员工薪酬成本分别为1.69亿元、1.88亿元、2.01亿元和0.90亿元，占当期主营业务总成本的比例分别为76.97%、76.32%、70.42%和67.22%，整体薪酬成本占比在下降，这在一定程度上反映出，建研设计对以高薪吸纳人才策略的重视不足。

在人才质量方面，在报告期内，建研设计吸纳的新员工多为校招毕业生。

建研设计目前主要有四类业务，分别为常规建筑设计业务、新兴业务设计与咨询业务、EPC总承包业务和施工图审查业务。其中，常规建筑设计业务为建研设计的核心业务，常规建筑设计业务的毛利率水平和变化基本反映公司整体的毛利率水平和变化。

2018年-2021年上半年，建研设计常规建筑设计业务的毛利率分别为32.54%、32.56%、32.45%和26.71%，而同行业可比上市公司此项业务的毛利率平均值分别为37.42%、34.76%、35.59%和34.25%，建研设计的毛利率一直略低于同行且呈下降趋势。

建研设计在招股书中表示，毛利率下降的原因之一为人员增加影响。公司加大了人才队伍的建设力度，从高校招聘了较多的后备力量，相关人员生产效率尚未完全释放，导致成本中的固定薪酬金额增加较多。

实际上，这一点从建研设计的员工平均薪酬水平也可以加以佐证。2018年-2020年，建研设计的常规建筑设计业务的平均薪酬分别为41.22万元、38.51万元、37.09万元；新兴业务设计与咨询业务的平均薪酬分别为36.02万元、43.54万元和34.77万元；EPC总承包业务的平均薪酬分别为33.55万元、33.44万元和27.07万元；施工图审查业务的平均薪酬分别为35.0万元、37.5万元和44.0万元。

图5：各项业务对应人数、薪酬成本、平均薪酬成本（单位：人，万元）

图片来源：招股书

除了施工图审查业务，建研设计其它几大业务2020年的平均薪酬水平均不及2018年的平均薪酬水平，主要原因便为业务人员增加较多且多为校招人员，拉低了平均薪酬水平。

所以，报告期内，尽管员工人数有所增加，由于校招员工占比较高，公司的核心竞争力并没有得到很大的提高。应届毕业生由于工作经验相对不足，很难给公司贡献出较高的效益，反而导致业务毛利率的下滑。

对于建研设计来说，如果缺乏核心竞争力，便难以在如此激烈的竞争中保持或者扩大业务规模、提高收费水平，公司将继续面临毛利率水平下降的风险。

在缺乏资金和规模优势的情况下，如果建研设计想要顺利开拓省外市场，提高毛利率水平，就需要吸引大量高端人才，但从建研设计目前的情况来看，其人才方面的布局仍然有所欠缺。

（文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）

关键词： 聚焦IPO | 受房企客户影响 建研设计巨额应收回款难 优势不足