对房地产企业来说，2021年是严管控的一年，在楼市政策与金融措施双调控的影响下，一些企业面临调整，行业出现洗牌。随着上市房企2021年三季报的发布，外界可以观察到企业实际的经营状况。

“V观财报”（微信号ID：VG-View）梳理A股规模房企三季报发现，今年前三季度，在多数企业的营业收入都呈现正增长态势的情况下，利润指标的表现不尽如人意，归母净利润下滑的企业数量明显增多，而且不乏一些龙头房企。此外，因流动性问题备受关注的企业，如华夏幸福(行情600340,诊股)、蓝光发展(行情600466,诊股)等，经营状况进一步恶化。

一半房企利润下滑

自今年下半年以来，作为房企业绩的先导指标——销售额，其表现已经显现出一些疲态。 克而瑞研究中心发布的数据显示，2021年10月，行业前100房企共实现销售操盘金额7761.4亿元人民币，虽环比9月上升1.4%，但同比大幅下降32.2%。

从三季报看，多数房企在保持营收正增长的情况下，利润指标却呈现出下降趋势，即“增收不增利”。“V观财报”梳理A股中2021年前三季度营收总规模排在前50的房企发现，1-9月，营收出现同比负增长的企业有12家，归属于上市公司股东的净利润同比负增长的企业有25家，占比达50%。

在过往的情况中，业绩出现较大波动的情况，更多的存在于行业内的中小企业，但从三季报可以看出，龙头房企也正面临调整。今年1-9月，绿地控股(行情600606,诊股)实现营收约4267.67亿元，同比增长32.99%，归属于上市公司股东的净利润约111.65亿元，同比下降7.28%；万科A(行情000002,诊股)实现营收约2714.86亿元，同比增长12.42%，归属于上市公司股东的净利润约166.89亿元，同比下降15.98%。

行业龙头都在遭受利润下滑之痛，中型乃至小型房企自然难言乐观。例如，2021年1-9月，首开股份(行情600376,诊股)实现营收约439.30亿元，同比增长79.99%，实现归属于上市公司股东的净利润约6.99亿元，同比下降49.16%；中南建设(行情000961,诊股)实现营业收入约610.84亿元，同比增长33.21%，实现归属于上市公司股东的净利润约27.65亿元，同比下降24.96%。

近日，由于业绩表现欠佳，阳光城(行情000671,诊股)甚至遭到公司董事的质疑。公告显示，今年第三季度，阳光城实现营业收入约114.01亿元，同比下滑18.24%；归属于上市公司股东的净利润约9.19亿元，同比下降11.57%；前三季度，公司实现营收约413.33亿元，同比增长8.59%；归属于上市公司股东的净利润约29.13亿元，同比增长6.23%。

提出质疑的是阳光城股东泰康保险委派的两名董事，他们均在三季报董事会上投下反对票，并称对于公司三季度所表现的公司经营恶化，需要得到管理层合理解释。

11月1日，针对股价的异常波动，阳光城公告称，公司的房地产业务经营活动正常，近期经营情况未发生重大变化，其中，2022年1月份前到期的美元债等公开市场债务均已与相关投资人沟通相应展期计划。

九家营收利润双降

上述50强房企中，今年前三季度的营收、归母净利出现双降的房企共有九家，分别为华夏幸福、蓝光发展、广宇发展(行情000537,诊股)、信达地产(行情600657,诊股)、中交地产(行情000736,诊股)、中天金融(行情000540,诊股)、大名城(行情600094,诊股)、上实发展(行情600748,诊股)、*ST基础(行情600515,诊股)。这九家房企，既有深陷债务危机的，亦有主动调整的。

华夏幸福、蓝光发展的流动性问题此前就广受关注，双方虽都在积极引战与自救，但至今仍看到明显效果。今年1-9月，华夏幸福实现营业收入约284.22亿元，同比下降49.90%，归属于上市公司股东的净利润约-134.56亿元，同比下降284.84%。

华夏幸福11月1日公告称，近期公司及下属子公司新增未能如期偿还银行贷款、信托贷款等债务形式的债务本息金额79.16亿元，截至本次公告披露日，公司累计未能如期偿还债务本息合计939.79亿元。

蓝光发展的情况与华夏幸福十分类似，今年1-9月，其营收、归母净利润的增幅分别为-52.65%、-351.06%。目前，蓝光发展的逾期未偿还债务规模仍在扩大，截至2021年9月24日，累计到期未能偿还的债务本息金额合计215.07亿元。

自广宇发展与控股股东鲁能集团进行资产重组后，双方的同业竞争问题迟迟未得到彻底解决。与此同时，广宇发展的业绩也有所恶化，今年1-9月，实现营业收入约129.10亿元，同比下降6.03%，归属于上市公司股东的净利润约-9.33亿元，同比下降148.86%。对于利润的大幅下滑，广宇发展解释称，系受交付项目与产品结构、新获取项目尚处于前期开发阶段、借款增加、因资产置换而计提减值准备等因素影响。

在导致广宇发展归母净利指标大幅负增长的因素中，因资产置换而计提减值准备的影响较大。根据公告，广宇发展拟与鲁能集团、关联方都城伟业进行资产置换，经初步筹划，拟置入公司的资产为后两者合计持有的鲁能新能源（集团）有限公司100%股权，拟置出的资产为广宇发展所持全部23家子公司股权、应收账款及负债，差额部分由后两者以现金方式向公司补足。

正因为此次重大资产置换，根据初步评估测试结果，部分所属单位存货等资产存在减值迹象，广宇发展计提减值准备约23.80亿元，减少归属于上市公司股东的净利润19.97亿元。

降债进行时

自“三道红线”监管措施实施以来，降低负债成为行业共识，尤其是放在行业下行的当下，降低负债、增厚现金流显得尤为重要。

金科股份(行情000656,诊股)在保持“绿档”房企的基础上，在今年继续下调有息负债规模，公告显示，其前三季度累计减少有息负债100.78亿元，有息负债总额降至875.86亿元。

在有息负债结构上，金科股份一年内到期有息负债204.7亿元，占比降为23.37%；一到三年内到期有息负债为515.25亿元，占比58.83%；三年以上到期有息负债为155.91亿元，占比升至17.8%。较2020年末，一年内短期有息负债降低近10%，三年以上长期有息负债债务增加近7%。

截至今年三季度末，荣盛发展(行情002146,诊股)现金短债比为1.05；净负债率为58.89%，较期初下降21.29%；剔除预收账款后的资产负债率为69.49%，较期初下降4.67%。这三项指标全部符合监管要求，荣盛发展成为“绿档”企业。不过，其剔除预收账款后的资产负债率只是勉强低于70%的要求，未来仍需继续优化财务杠杆。

作为龙头房企中负债较多的绿地控股，其债务问题一直较受关注，在今年初，绿地制定了“三步走”的降负债路线图和时间表。根据绿地控股近日向外界释放的信息，截至今年10月底，公司净负债率指标已降至100%以下，实现了第二条红线转绿。如今，只剩下扣除预收账款后的资产负债率尚未达标。

不过，梳理房企三季报还可以发现，受房地产行业形势在今年下半年骤然转冷的影响，企业面临销售额下滑、融资收紧的双重挤压，现金流状况再受考验。

例如，2021年1-9月，万科A经营活动产生的现金流量净额约12.20亿元，同比下降96.35%；持有的货币资金约1471.07亿元，而去年同期为1952.31亿元。今年前9个月，金地集团(行情600383,诊股)经营活动产生的现金流量净额约7.59亿元，同比下降168.23%。

另外，房企的融资规模正在萎缩，多家房企的筹资活动产生的现金流量净额都呈现负增长。据贝壳研究院统计，2021年1-10月，房企境内外债券融资累计约7993亿元，较去年同期下降24%。

东方证券(行情600958,诊股)判断，近期，房地产行业紧张的信用环境有所缓和，但缓和的力度应仅限于维持房企正常的现金流运转。预计短时间喘息后，行业遭遇销量继续下降，经营性现金流或继续恶化，可能带来今年12月至2022年一季度资金面继续紧张。

关键词： 房企