得益于改革开放以来的经济高速发展，中国用20余年就几乎走完了欧美发达国家一百年的发展历程。从改革开放初期，外资酒店开始纷纷进入中国;到80年代末90年代初，各地星级酒店开业如雨后春笋;90年代末，伴随第一家锦江之星酒店的建成，中国住宿业正式进入连锁化集团化时代;步入21世纪，在奥运会的推动下，住宿业迎来了高速发展阶段。

与此同时，在中国高速的城市化进程中，积累了大量存量物业，与欧美发达国家相似，存量物业直接和间接地促进了商业化、集群化的发展。但不同于欧美的资产管理和经营模式，比如美国用住宿业解决了“婴儿潮”时代的存量去化问题，中国因具有最大单一市场的属性和长达20年经济高速增长的背景，承包商(二房东)成为了商业租赁经营利益链中的重要组成部分。

铂顿国际公寓创始人兼CEO郝磊对迈点记者表示，伴随着时代的变迁，“有恒产者有恒心”的资产管理时代必将成为主流，以中介模式为依托的商业资产管理方式将因高投入、高风险、低回报而退出历史舞台。

铂顿国际公寓创始人兼CEO郝磊

这是一个最好的时代，也是一个最糟的时代

行业发展历程及现状

过去十年是中国房地产高速发展的黄金十年。开发商大规模进行房地产开发，产生大量存量和增量物业。当时人们对投资的渠道和方式认知非常局限，认为购置投资型物业是规避资金贬值的少数有效方法之一， 但因对资产管理模式认知的缺乏，往往将物业委托给承包商管理。承包商将物业简单包装成大型商场或购物中心、酒店等推出市面，即可获得丰厚收益。而放眼当下，多种投资手段逐步进入大众视线，更多样化的资金增值方式为大家所熟知，仅靠过去传统模式的房地产市场存量去化将变得越发艰难。

过去十年同时也是大住宿领域高度繁荣的十年。伴随经济发展，国民生活水平提高，商业活动及旅游度假等需求快速增加，使得大住宿行业顺势崛起。与此同时，中国大住宿行业从80、90年代的单体经营模式，逐步转变成连锁化模式经营。但据中国饭店协会《2020中国酒店业发展报告》，以同一品牌3家(含)门店以上为连锁酒店的统一口径，截止2020年1月1日，中国共计1975个连锁酒店品牌，连锁客房数为452.4万间，连锁化率仅为26%，远低于美国71.8%的酒店连锁化率，可以预测未来连锁酒店将有很大的发展空间。

但是，近年来政府开始对房地产存量物业进行整顿，发布多项举措打击房地产泡沫，使得房地产业发展增速放缓。在大住宿领域，由于物业租金上涨、经营成本增加等客观原因，已大大压缩了承包商的利润空间。由于中国经济发展仍处于世界领先地位，因此我们并不认为大住宿行业发展速度会减缓，但承包商退出该行业的时代会首先到来。正如铂顿国际公寓创始人兼CEO郝磊所言，“‘有恒产者有恒心’，只有资产所有者才会更用心、更有恒心去经营自己的资产，才能更有利于资产升值，新的资产管理时代已经到来。”

存量时代的必然产物

公寓产品优势明显

随着国内GDP增速放缓和存量物业进入精细化运营时代，开发商的业内竞争也相继进入了白热化阶段。发展不够成熟、开发经验及行业规范匮乏的中国房地产市场，需要将物业包装成具象的投资产品，以打动投资人解决物业存量去化问题，公寓产品随即诞生。

此外，公寓作为大住宿业中非标准化的新兴宠儿，其边界局限性低、包容度高，可与社区公共空间融合发展，能轻松联合餐饮或零售商户举办多种活动，与传统酒店产品相比，拥有更多更全的生活、商务配套功能，成为存量空间去化的必然产物。

铂顿国际公寓创始人兼CEO郝磊对此表示，针对物业的不同特点，公寓这种非标准住宿业能延伸出多种不同的产品形式。比如铂顿旗下既有选址于旅游目的地的度假型产品——铂顿·美墅，旨在创乡村高度风格化，造和谐、温暖、质朴、英格兰人文小镇的生活方式，打造“乡村美学旅居生活”新场所，创立“4+1+N场景模块”新方程、新概念、新生活的“无龄多元”新社区;也有选址于城市中心的公寓产品——铂顿公寓，旨在打造舒适、自然的住宿空间，配套丰富的业态及产品元素，集生活、娱乐，科技、创意等多元化场景结合，营造年轻、有趣、活力的生态社区;此外还将推出“睡学”新物种——“铂顿·蓝鲸湾”，以城市民宿文化集群的全新形式，满足当代年轻人差异化的审美诉求，加之更多配套功能以及其他青年品牌的进驻，增加民宿的多样化亮点。

如何经营好公寓?

公寓未来的发展方向

在符合受众需求的产品基础上，公寓还需要一套行之有效的经营方法论，来确保其顺利进入市场。作为专业资产管理角色，公寓管理方需具备专业管理能力。首先，用资产管理的方式获取物业，以高效、系统、专业的能力与长期持有物业的业主方合作;第二，根据对市场的专业理解给业主提供项目打造的建议，告知业主和建设方用何种方式打造何种产品来贴近市场需求;第三，用专业运营经验为项目配置相应的各种服务，打造更好的住宿体验。

此外，公寓管理方需提高自身品牌核心竞争力。品牌是最有效的识别手段，可以帮助消费者识别和选择产品，而公寓管理方的品牌竞争力对于物业或投资人的影响是至关重要的，良好的品牌效应不仅有助于业主塑造物业形象，还能推动物业增值，保证更优的投资回报率。

再次，公寓的产品设计要讲求个性化，这是公寓实现高投资回报的重要因素。对此，郝磊再次表示，服务式公寓需要产品设计人员有与时俱进的设计思维，提升IP打造能力，同时也要注重智能化产品的引进，不断升级优化服务体验。其次，公寓管理方还应根据不同人群需求，打造青年公寓、月子中心、养老公寓、度假别墅、商务公寓等多业态细分产品。持续打造个性化、差异化的产品，以获取各个层次多种人群的青睐，这是公寓发展的必然阶段。

经过一系列市场震荡和进化，存量物业的运营会朝着更加规范化和专业化的方向演进。郝磊对此深表认同，并进一步预测道，“我认为‘有恒产者有恒心’的资产管理时代可能也是酒店行业未来必须面对的一个趋势。”铂顿国际公寓作为资产运营方，将继续深耕精细化运营，为存量物业的升值赋能。

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关键词： 资产管理 时代 到来