南沙增城上下半年相比“降量”明显

在整体成交创新高的背景下，今年白云表现“可圈可点”。据克而瑞数据统计，今年截至12月15日，白云新房网签共计84.5万㎡，同比(44.5万㎡)上涨90%;网签套数8102套，同比去年的4036套上升101%。不足万套的成交水平，这个数据放在增城、黄埔、南沙面前并不算惊艳。但从全市涨幅来看，白云目前的新房成交套数与去年同期相比达到101%的增长，涨幅为全市第一。

成交强势来源于充足的货量，截至今年11月底，白云区各板块一手住宅库存面积合计115.53万㎡，库存套数为1.1万套。目前，机场路板块、同德围板块、白云湖板块、太和板块及人和板块均有超千套新房库存，货量充足。

另一方面，上下半年相比成交下滑幅度较显著的区域为南沙、增城。根据广州中原研究发展部数据，南沙在今年上半年成交10045宗，下半年为4872宗，下降幅度达51%。增城上半年成交15769宗，下半年为11434宗，降幅为27%。长期依靠人才、规划利好概念吸客的南沙，在购房门槛提高、规划阶段性消化后，缺乏市场增长点拉动。增城则主要受黄埔调价，客户转移影响。

具体到活跃的板块，崔登科认为，“中心区天河、越秀、海珠整个区域，周边板块的黄埔科学城、南沙的明珠湾、番禺的华南板块、长隆万博板块以及老荔湾板块，今年表现不俗，整体来说都比较看好。而大刚需区域和板块，在明年则有可能出现价格调整。”

集中供地“高开低走”，大部分以底价成交

“集中供地”是本年房产市场的关键词，也是2021年房地产市场的重要变化。随着12月2日第三轮集中供地落下帷幕，广州以“出让86宗涉宅地”的成绩单正式收官2021全年土拍，总揽金1981.1亿元，比去年下降13%。

全年看，三轮集中供地成交数据差异大，土拍呈“高开低走”的行情。上半年的第一轮集中供地，纷纷创出历史新高，多地块报价封顶，直接开启摇号模式，共收金900多亿元。但随着调控升级、房企拿地门槛变高等原因，第二轮集中供地挂出48宗地有一半流拍，对比第一轮土拍接近20%的平均溢价率，第二轮土拍平均溢价率仅为1.5%。12月第三轮集中出让，推出“调低起拍价、设置溢价率、允许分期付款”等竞拍规则来降低拿地门槛，但在市场下行的背景下，房企拿地积极性远不如上半年，但76%的地块成交量仍胜于第二轮土拍。

集中供地改变了房企原有的拿地节奏，加之下半年房企现金流紧张，部分民企为了降低自身风险，参与土拍的热情持续降低。从拿地的房企来看，今年广州土拍市场则基本是“国家队”的主场，在第二、三轮土拍中，国企央企累计获取78%的地块。

从成交地结构来看， 2020年供地相对紧缺的黄埔、番禺、海珠在今年均有较明显提升，已有4年没卖地的海珠区，在今年共出让5宗地，有3宗地闯入广州商住地历史TOP10楼面价排行榜，尤其是巨无霸赤沙TOD地块出让，表现相当抢眼。黄埔挂出3宗地顶价成交、番禺1宗地溢价39.53%、南沙4宗地均溢价出让。而天河、越秀则在今年均没有新宅地出让。

2021年86宗成交的商住地中，有55宗以底价成交，占比比去年增加2%。另一方面，30%以上的高溢价地块共14宗，占总出让地块的16%，比去年增加7%。广州中原研究发展部指出，今年商住地溢价率“两极化”现象更加显著，一方面开发商为靓地“竞配建”“摇号”，另一方面存在着大量的底价、流拍地。例如增城等东部以及北部的成交占比均呈现下跌趋势，拿地越来越往优质区域、板块靠，是2021年开发商拿地的重要趋势。

供求比达1.49，实际去化表现并不理想

2021年广州市场经历了贯穿全年的调控组合拳，在楼市热潮逐渐褪去后，出现了如房企爆雷、买家信心不足、成交下滑等“困局”，给行业带来一定冲击。广州中原研究发展部数据显示，截至2021年下半年，广州新房供求比已达1.49，为近4年新高。今年11月广州库存达14个月，为去年同期的1.8倍。

“2021年成交破10万宗，虽然部分区域成交同比递增，但更多是由小部分的‘网红大盘’拉动所致。综合整体市场情况来看，实际去化表现未如理想。尤其增城、南沙、花都、白云外围板块，在轮番调控之后客户萎缩严重，去化仅10%-30%，甚至有项目出现开盘仅卖出个位数单位的尴尬局面。”广州中原研究发展部认为，近年由于宅地供应面积增加，新房供应得到有效补充，但却无法明显提振买家购买欲望，体现了当前买家较浓的观望情绪，市场信心有待加强。

崔登科向记者表示，“目前政策虽然轻微向好，暂时仍然是有限的利好。明年一手市场主要要看房企流动性，如果流动性能很快好转的话，市场就会进入到博弈期，价格有机会出现震荡。如果明年房企的流动性好转比较慢，价格预计还是会出现调整，房企将‘以价换量’加速出货。”

“春节前，房企会有一波硬支出高峰，包括供应商欠款，部分房企美元债也将到期”，有业内人士指出，出现流动性危机的房企，未来两个月将非常关键。

在邓浩志看来，楼市行情是有惯性的，由于房地产体量大，惯性特别强。要扭转楼市趋势除了需要“力量”还需要“时间”。现在到明年春节，广州的市场都将处在筑底阶段，不会有明显的复苏和反弹。“这段时间房价趋于稳定，打折促销会比较多，适合刚需‘抄底’。直到春节之后，小阳春行情展开之时，二季度可能才能看到楼市的全面复苏。春节之后，楼市可能会整体呈现出‘价稳量涨’的态势。”(记者 何璐诗 见习记者 魏 鑫)

关键词： 广州楼市 土拍市场